令和8年1月14日　提出 長南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 -3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町長南字元宿１２８７番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 住宅、事業所等が見 られる国道沿いの住 宅地域 南東8.5m国道、背面道 水道、ガス 茂原 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ国道 交通 施設 茂原駅南西方 7.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来住宅のほか、事業所が散在する住宅地域であり、格別な変動要因はなく現状維持と予測する。人口減少率と 高齢化率が高いことから、土地需要の増加見込みが少なく、地価は今後とも下落方向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長南町内と市原市南部，茂原市，長柄町で、茂原駅郊外の広域的な圏域である。需要者の中心は長南町 内居住者で概ね７５％を占めている。土地取引件数は概ね１００件と少なく、人口減少率及び高齢化率が高い中で、地 縁的選好性が強く需給は概ね安定的であったが、駅接近性及び便益性等の劣勢から土地需要は低い。土地は３２８㎡で ３９４万円程度が需要の中心である。新築物件は少なく、中古物件が中心であり、複合不動産の価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、駅接近性が劣る郊外の空閑地も混在する戸建住宅地であり、アパート等は見受けられない。賃貸需要が低い 戸建住宅地域で、賃貸市場が未熟成で適切な賃料水準の把握が困難なほか、快適性が重視される地域であるため、収益 還元法は適用できなかった。よって、比準価格を再吟味した結果、類似の適切な取引事例を採用しており精度信頼性が 高く妥当と判断するので、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり査定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規開発や開店はなく、高い人口減少率及び 高い高齢化率等のほか、新規の商業施設等は なく土地需要は少ない。 人口減少及び高齢化等の問題から、町内全体 的に宅地需要の減少が継続化しており、町中 心部を形成しているが、ゆるやかな地価下落 が把握される。 南東側道路で、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％