令和8年1月14日　提出 長南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町千田字吹羅１４６０番５ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 周辺に農地山林の多 い郊外の小規模開発 住宅地域 北5m町道 水道、ガス、下水 茂原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 茂原駅南西方 7.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の宅地開発に基づいた戸建住宅地域であるが、現在のところ隣接背後において、格別な新規開発動向等は ないことから現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長南町内と市原市南部，茂原市，長柄町で、茂原駅郊外の広域的な圏域である。需要者の中心は長南町 内居住者で概ね７５％を占めている。土地取引件数は概ね１００件と少なく、人口減少率及び高齢化率が高い中で、地 縁的選好性が強く需給は概ね安定的であるが、駅接近性及び便益性の劣勢から土地需要は低い。土地は２５２㎡で２８ ０万円程度が需要の中心である。新築物件は少なく、中古物件が中心であり、複合不動産の価格は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、駅から遠く離れた郊外の戸建住宅地のほか、雑種地等の空閑地も混在しており、アパート等の供給は見受け られない。賃貸需要が低い戸建住宅地域で、賃貸市場が未熟成で適切な賃料水準の把握が困難なほか、快適性が重視さ れる地域であるため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を再吟味した結果、類似の適切な取引事例を 採用しており精度信頼性が高く妥当と判断するので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり査定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規開発や開店はなく、高い人口減少率及び 高い高齢化率等のほか、新規の商業施設等は なく土地需要は少ない。 古くからの分譲地域であるが、周辺背後の開 発動向もなく土地需要が数年少ない状況にあ り、土地価格水準は継続的に下落している。 北側道路であるが、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％