令和8年1月15日　提出 長生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長生 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９外 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ1 低層店舗、住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 北東11.5m国道 水道 八積 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.1 ｍ、奥行　約　　  22.1 ｍ、規模　　       418 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 八積駅南西方 2.7km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域であり、地域要因の変化は認められない。繁華性は低く、地価は下落傾向で推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長生郡、茂原市内の路線商業地域、商住混在地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元企業、個人 事業者が中心。近隣地域は国道沿いの路線商業地域であるが、大型商業施設への顧客流出により、繁華性は乏しく需要 は弱含みである。商業地は画地規模にばらつきが大きいため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、取引の中心価 格帯は単価でみると１０，０００円／㎡～２０，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が乏しい商業地域で、投資採算性のある収益物件の想定が難しいため、収益価格は試算しなかった。当地域は 自己利用を中心とする商業地域であるため、近隣の取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的と認めら れるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映する実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 繁華性の高い幹線道路沿いの需要は堅調であ るが他の商業地の需要は落ち込んでおり、二 極化傾向にある。 繁華性の低い商業地域のため需要が乏しいも のの、地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％