鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横芝光 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横芝光 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　孝仁

TEL.

鑑定評価額

24,600,000 円

１㎡当たりの価格

23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡横芝光町横芝字折戸２１５７番１				②地積　(㎡)	1,035 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ1	沿道型店舗が見られる路線商業地域	北西12.4m国道	水道	横芝 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 135 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,035 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ国道

交通

施設

横芝駅西方

830m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

横芝光町の中心商業地域であるが、熟成度は高く特段大きな変動要因はないことから同様の環境を維持するもの
と予測する

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね横芝光町及びその周辺を含む広域的な圏域に存する商業地域・商住混在地域等である。需要者の中
心は自動車利用客等を対象とした小売店、飲食店等を経営する事業者である。大型スーパー、小売店、飲食店等が集積
する繁華性の高い路線商業地域で、新店舗の進出も見られ需要は底堅いが、借地による出店が多い。取引は少ないが、
土地は１，０００㎡程度で総額２，５００万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いに存する規範性の高い取引事例により試算した実証的な価格である。収益価格は、自己使用の
店舗が中心の商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため低位に求められた。したがって、市場参加者の属性に適合
する比準価格を採用して、市場の需給動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横芝光町の総人口・生産年齢人口は減少傾向
である。地縁的選好性が強く市街地から離れ
た地域において不動産需要が弱含みとなって
いる。

周辺で店舗の進出がみられる等、商業繁華性
は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横芝光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７６０６０ -52	八街市		更地	（　）	長方形	西9m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２６１０７８６３３ -109	成田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m国道、北西4.5m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	２６１０７９５８６ -288	山武市		更地	（　）	長方形	南東11.2m国道、北西5m、二方路		（都）準住居 (70,200)
d	２６１０７８６３３ -811	山武郡横芝光町		建付地	（　）	不整形	南8.5m町道、西5m、準角地		（都）１住居 (70,200)
e	２６１０７８６３３ -802	山武郡横芝光町		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、南東7.5m、角地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,442	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,544	100 [ 100.0]	20,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 22,319	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	21,819	100 [ 88.7]	24,599		24,600
c	(　 ) 24,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,865	100 [ 98.0]	24,352		24,400
d	(　 ) 24,406	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.3]	25,083	100 [ 95.0]	26,403		26,400
e	(　 ) 30,161	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,814	100 [ 122.4]	23,541		23,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,800 円／㎡]

横芝光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,282,452	1,491,054	5,791,398	5,032,080	759,318	（　0.9489） 720,517	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,704,429 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横芝光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	405.00	Ｓ1	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,035 ㎡	18.5 m x 55.0 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	405.00	100.0	405.00	1,630	660,150	3.0	1,980,450
							0.0	0
～

～

～

～

計		405.00	100.0	405.00		660,150		1,980,450
								0

⑨年額支払賃料	660,150 円　×　12ヶ月　＝　 7,921,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,921,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,264,291 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,980,450 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,282,452 円　　　　（　 7,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,634 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横芝光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	433,800 円	72,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	237,654 円	7,921,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,100 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,491,054 円　（　　　　　　 1,441 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,032,080 円（　　　　　 4,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,282,452 円
②総費用	1,491,054 円
③純収益　①－②	5,791,398 円
④建物等に帰属する純収益	5,032,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	759,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,704,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横芝光 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡横芝光町横芝字折戸２１５７番１	0405005064417-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
横芝光 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横芝光 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　中本　敦士

TEL.

鑑定評価額

24,600,000 円

１㎡当たりの価格

23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡横芝光町横芝字折戸２１５７番１				②地積　(㎡)	1,035 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ1	沿道型店舗が見られる路線商業地域	北西12.4m国道	水道	横芝 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 135 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,035 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ国道

交通

施設

横芝駅西方

830m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗の集積する路線商業地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現在の環境を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、横芝光町を中心として千葉県東部の市町の路線商業地域及び近隣商業地域等と判定した。需要者はチ
ェーン展開する法人や地元中小事業者が中心である。交通量の多い国道１２６号沿道で周辺居住者やドライバーに対し
て営業を行う小売店、飲食店等が集積しており、需要は底堅い。周辺地域では土地取引があまり見られず中心価格帯を
見出すことは困難であるが、２４，０００円／㎡前後であると推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　周辺地域は自己使用の店舗等が中心であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に
試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から求められており、自用目的を有する
市場参加者が中心である市場の実態を反映している。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化が進行している。空港の拡
張や圏央道の開通を見越して、産業団地の開
発や沿岸部こどもの国跡地の活用等の計画が
進行中である。

国道沿道でロードサイド店舗が集積している
路線商業地域で、新規出店などは見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横芝光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７８６３３ -802	山武郡横芝光町		建付地	（　）	長方形	北東27m県道、南東7.5m、角地		（都）近商 (90,200)
b	２６１０７９５８６ -288	山武市		更地	（　）	長方形	南東11.2m国道、北西5m、二方路		（都）準住居 (70,200)
c	２６１０７３９１５ -371	旭市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	２６１０７７６１９ -590	富里市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m国道、中間画地		１住居 (55,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,161	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,814	100 [ 121.3]	23,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 24,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,865	100 [ 98.0]	24,352		24,400
c	(　 ) 19,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,662	100 [ 85.4]	23,023		23,000
d	(　 ) 27,192	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,824	100 [ 124.6]	23,133		23,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,800 円／㎡]

横芝光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,318,194	1,492,220	5,825,974	5,032,080	793,894	（　0.9489） 753,326	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,374,000 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横芝光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	405.00	Ｓ1	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,035 ㎡	18.5 m x 55.0 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型店舗の一棟貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	405.00	100.0	405.00	1,638	663,390	3.0	1,990,170
							0.0	0
～

～

～

～

計		405.00	100.0	405.00		663,390		1,990,170
								0

⑨年額支払賃料	663,390 円　×　12ヶ月　＝　 7,960,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,960,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 660,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,299,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,990,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,250 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,318,194 円　　　　（　 7,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,638 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横芝光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	433,800 円	72,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	238,820 円	7,960,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 168,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,100 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,492,220 円　（　　　　　　 1,442 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,032,080 円（　　　　　 4,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,318,194 円
②総費用	1,492,220 円
③純収益　①－②	5,825,974 円
④建物等に帰属する純収益	5,032,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	753,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,374,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横芝光 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡横芝光町横芝字折戸２１５７番１	0405005064417-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考