鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
芝山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　中本　敦士

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字宮城１１２７番１				②地積　(㎡)	1,093 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ2	店舗併用住宅、事業所等が混在する近隣商業地域	南西7.3m県道、北西側道	下水	芝山千代田 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.4 ｍ、奥行　約　　 51.1 ｍ、規模　　 1,225 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.9km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣商業地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現在の環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,890 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は芝山町を中心として、周辺の広域的な圏域に存する近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は近
隣居住者を対象に飲食業や日用品等の小売業を営む小規模法人や個人事業主が中心である。郊外の路線型店舗へ客足が
流出し、旧来からの商業地域の繁華性は低く地価は弱含みで推移している。中心価格帯は土地が１，１００㎡程度で、
総額１，７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用が中心の住宅等も混在する近隣商業地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益
価格は低位に試算された。一方、同一需給圏内の類似地域において生じた取引事例から求められた比準価格は、当該地
域の市場の実態を反映している。したがって、同一需給圏内における不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[102.0]
100

15,800

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内で３つの市街地整備事業が進行中である
。空港貨物取扱量の増加や成田空港の拡張計
画を背景に空港周辺地域は底堅い需要に支え
られている。

路線型商業地域に客足が流出し、繁華性が低
い状態が続いているが、底値水準にあり、需
要回復の兆しが見られている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

芝山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７９５８６ -53	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.9m県道、南2.8m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (80,200)
b	２６１０７９５８６ -87	山武市		更地	（　）	長方形	北西13m国道、北東7m、角地		（都） (70,200)
c	２６１０７８６３３ -850	山武郡横芝光町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m県道、北西5.9m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２６１０７９５８６ -275	山武郡芝山町		建付地	（　）	台形	南西25m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２６１０７３９１５ -338	旭市		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、東5m、南2m、三方路		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,747	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,037	100 [ 100.0]	17,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	17,400
b	(　 ) 13,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	12,830	100 [ 83.4]	15,384		15,700
c	(　 ) 16,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,211	100 [ 111.2]	14,578		14,900
d	(　 ) 10,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,988	100 [ 73.1]	15,031		15,300
e	(　 ) 15,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	16,381	100 [ 114.1]	14,357		14,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,700 円／㎡]

芝山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,341,892	775,657	3,566,235	3,132,000	434,235	（　0.9734） 422,684	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,626,204 円　　　　（　 7,890 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	243.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,093 ㎡	29.4 m x 51.1 m	前面道路：県道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貨しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	243.65	100.0	243.65	1,550	377,658	3.0	1,132,974
							1.0	377,658
～

～

～

～

計		243.65	100.0	243.65		377,658		1,132,974
								377,658

⑨年額支払賃料	377,658 円　×　12ヶ月　＝　 4,531,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,531,896 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,155,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,132,974 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 175,754 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,341,892 円　　　　（　 3,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	43,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,957 円	4,531,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,500 円	43,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 775,657 円　（　　　　　　 710 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 243.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,132,000 円（　　　　　 2,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,341,892 円
②総費用	775,657 円
③純収益　①－②	3,566,235 円
④建物等に帰属する純収益	3,132,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,235 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,626,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,890 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字宮城１１２７番１	0405000786676-0000
2	山武郡芝山町小池字宮城１１２６番	0405000786675-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
芝山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　孝仁

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字宮城１１２７番１				②地積　(㎡)	1,093 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ2	店舗併用住宅、事業所等が混在する近隣商業地域	南西7.3m県道、北西側道	下水	芝山千代田 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.4 ｍ、奥行　約　　 51.1 ｍ、規模　　 1,225 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.9km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣商業地域であるが、需要を喚起する特別の変動要因はないことから同様の環境を維持して推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,940 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芝山町及びその周辺を含む広域的な圏域に存する商業地域・商住混在地域等である。需要者は近隣住民
を対象とした小売店、飲食店等を経営する個人事業者が中心となる。大型店舗等への顧客の流出による繁華性の衰退、
経営者の高齢化等の影響で新規出店需要は少なく取引件数は低位で推移している。土地は１，１００㎡程度で総額１，
０００万円台後半が取引の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的な類似地域において規範性の認められる取引事例を中心に試算した実証的な価格である。収益価格は
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。自己使用を目的とする取引が支配的であること
を踏まえて比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[102.0]
100

15,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

芝山町は総人口は減少傾向で高齢化率は高水
準にある。成田空港機能強化等の影響で成田
空港周辺で不動産需要がやや強含みとなって
いる。

芝山町中心部に位置する旧来からの近隣商業
地域であるが、大型店舗等への顧客流出によ
り繁華性は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

芝山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７３９１５ -338	旭市		建付地	（　）	ほぼ整形	西10m市道、東5m、南2m、三方路		（都） (60,200)
b	２６１０７９５８６ -53	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.9m県道、南2.8m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (80,200)
c	２６１０７８６３３ -850	山武郡横芝光町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m県道、北西5.9m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２６１０７８１２２ -1131	匝瑳市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.7m市道、中間画地		（都）近商 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	16,381	100 [ 114.1]	14,357	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	14,600
b	(　 ) 17,747	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	17,037	100 [ 105.0]	16,226		16,600
c	(　 ) 16,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,211	100 [ 103.4]	15,678		16,000
d	(　 ) 16,663	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	17,147	100 [ 113.5]	15,107		15,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,600 円／㎡]

芝山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,341,892	773,257	3,568,635	3,132,000	436,635	（　0.9734） 425,021	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,673,898 円　　　　（　 7,940 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	243.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,093 ㎡	29.4 m x 51.1 m	前面道路：県道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	243.65	100.0	243.65	1,550	377,658	3.0	1,132,974
							1.0	377,658
～

～

～

～

計		243.65	100.0	243.65		377,658		1,132,974
								377,658

⑨年額支払賃料	377,658 円　×　12ヶ月　＝　 4,531,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,531,896 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,155,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,132,974 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,658 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 175,754 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,341,892 円　　　　（　 3,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,598 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,500 円	43,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	135,957 円	4,531,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,500 円	43,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,257 円　（　　　　　　 707 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 243.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,132,000 円（　　　　　 2,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,341,892 円
②総費用	773,257 円
③純収益　①－②	3,568,635 円
④建物等に帰属する純収益	3,132,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	436,635 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,673,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,940 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字宮城１１２７番１	0405000786676-0000
2	山武郡芝山町小池字宮城１１２６番	0405000786675-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考