令和8年1月15日　提出 酒々井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒々井 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　安部　保   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡酒々井町本佐倉字北押出し２６３番１９６ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画の整った戸建 住宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 南酒々井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       159 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 南酒々井駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心 は町内在住者で成田空港関連企業勤務者が多い。地価は上昇傾向である。需給動向は中古住宅を中心に、市場の中心価 格帯は土地は１６０㎡程度で５００万円前後、中古戸建は１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は最寄り駅から徒歩圏外となる住宅地域である。また、対象標準地の地積を考量した場合適正な賃貸用建物 の想定が困難であること及び自用目的での取引が支配的な地域であることを考量し、収益還元法を非適用とした。従っ て、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　酒々井 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [102.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 酒々井町の総人口は横這い傾向、生産年齢人 口は微増傾向、老年人口は継続して増傾向に ある。地価は令和７年より減少したが、上昇 傾向である。 戸建住宅地として熟成してはいるものの、最 寄駅からやや遠く、需要も少なく、地価はほ ぼ横這いにて推移している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％