鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
大網白里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　源　正人

TEL.

鑑定評価額

52,300,000 円

１㎡当たりの価格

86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市東駒込１番２外				②地積　(㎡)	606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	大網 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 30.7 ｍ、規模　　 606 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

大網駅南東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域として現在の環境を維持するものと見込まれる。令和４年７月
の土地区画整理による換地処分公告を受け地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大網白里市の商業地域を中心に県内で商圏の類似性を持つ市町村を含む。需要者は地縁的選好性の強い地
元の商業従事者が中心だが大手資本の事業者等も含まれる。駅前商業地としての需要の高まりにはまだ欠けるものの、
土地区画整理事業により今後の発展と需要の増進が期待される。中心となる土地の価格帯は、画地規模その他の条件が
まちまちで総額としての把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前の商業地域で、土地区画整理事業による換地処分後も進出企業等は少ないが今後の発展が期待される。賃貸需要も
見込めるものの現状では土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、十分な投資採算性が期待できないため収益価
格は低位に求められた。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、最近の不動産市場の動向に
も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化の進行、空家の増加等、不
動産を取り巻く環境を背景に、需要は市街地
周辺に集中し、郊外の利便性に劣る地域は弱
含んでいる。

土地区画整理事業による換地処分以降、店舗
等の更なる集積や市の中心商業地としての活
性化、熟成が期待される。地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０８５８５９ -146	大網白里市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北13.6m県道、南6m、二方路		２住居 (60,200)
b	２６１０８６４９０ -26	東金市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西8m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	２６１０８９２８７ -56	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (80,200)
d	２６１０８５８１８ -259	市原市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m県道、中間画地		商業高度地区1種 (80,299)
e	２６１０８９２８７ -718	袖ケ浦市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,380	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	104,583	100 [ 117.6]	88,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,900
b	(　 ) 79,875	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	78,582	100 [ 90.1]	87,216		87,200
c	(　 ) 51,144	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	80,493	100 [ 92.8]	86,738		86,700
d	(　 ) 69,839	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	81,807	100 [ 92.0]	88,921		88,900
e	(　 ) 56,888	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	56,997	100 [ 64.8]	87,958		88,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,562,529	4,549,153	18,013,376	16,725,000	1,288,376	（　0.9663） 1,244,958	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,064,304 円　　　　（　 44,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	606 ㎡	23.6 m x 30.7 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所を想定。賃料は１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段、共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,540	721,868	6.0	4,331,208
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	2,032	660,806	3.0	1,982,418
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	2,032	660,806	3.0	1,982,418
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		2,043,480		8,296,044
								0

⑨年額支払賃料	2,043,480 円　×　12ヶ月　＝　 24,521,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,521,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,035,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,486,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,296,044 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,562,529 円　　　　（　 37,232 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,553 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	735,653 円	24,521,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,750,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,549,153 円　（　　　　　　 7,507 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9663

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,725,000 円（　　　　　 27,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,562,529 円
②総費用	4,549,153 円
③純収益　①－②	18,013,376 円
④建物等に帰属する純収益	16,725,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,288,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,244,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,064,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大網白里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大網白里市東駒込１番２	0410000274011-0000
2	大網白里市東駒込１番３	0410000274014-0000
3	大網白里市東駒込１番４	0410000274008-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
大網白里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　広瀬　祥之

TEL.

鑑定評価額

52,300,000 円

１㎡当たりの価格

86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市東駒込１番２外				②地積　(㎡)	606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	大網 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 30.7 ｍ、規模　　 606 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

大網駅南東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

今後も現状である駅前の普通商業地域として推移するものと予測する。換地処分済みであるが、駐車場も多くみ
られ、商業地域の集積度はより高くなるものと期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏：ＪＲ外房線及びＪＲ東金線の各駅であり、大網白里市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商
住混在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約７６．７％（うち市内は約４３．９％）、取引件数及び取引面積は
増加。③需給動向：事業用借地権の取引が主流で売買取引は非常に少ない。④中心価格帯：更地で坪当たり２５万円～
３０万円が需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は基準容積率４００％の駅前の普通商業地である。低層利用の建物が多く、駐車場を考慮した場合には延床
面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、実証的な比準価格を採用し、収益価格は
参考にとどめ、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅建設は弱含み、新設住宅着工戸数は増加
、個人消費は持ち直しの動き、設備投資は緩
やかに持ち直し、生産は横ばい、消費者物価
は上昇。

駅前の中心商業地域であり、不動産の供給は
少なく、稀少性は高く、地価は継続して上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０８６４９０ -109	大網白里市		建付地	（　）	台形	南7m市道、東4.5m、西4.2m、三方路		近商 (90,200)
b	２６１０８７００１ -44	大網白里市		更地	（　）	台形	北西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２６１０８７００１ -217	大網白里市		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２６１０８６４９０ -25	東金市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,466	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	63,708	100 [ 75.4]	84,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,500
b	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,141	100 [ 71.3]	84,349		84,300
c	(　 ) 51,651	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,355	100 [ 60.0]	88,925		88,900
d	(　 ) 64,561	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,594	100 [ 75.0]	87,459		87,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,565,966	4,549,275	18,016,691	16,725,000	1,291,691	（　0.9663） 1,248,161	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,133,935 円　　　　（　 44,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	606 ㎡	23.6 m x 30.7 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。駐車場は各室１台付き。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

低層店舗兼事務所として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,500	710,500	6.0	4,263,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	2,100	682,920	3.0	2,048,760
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	2,000	650,400	3.0	1,951,200
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		2,043,820		8,262,960
								0

⑨年額支払賃料	2,043,820 円　×　12ヶ月　＝　 24,525,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,525,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,035,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,490,195 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,262,960 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,771 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,565,966 円　　　　（　 37,238 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	735,775 円	24,525,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 313,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,750,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,549,275 円　（　　　　　　 7,507 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9663

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,725,000 円（　　　　　 27,599 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,565,966 円
②総費用	4,549,275 円
③純収益　①－②	18,016,691 円
④建物等に帰属する純収益	16,725,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,291,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,248,161 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,133,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大網白里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大網白里市東駒込１番２	0410000274011-0000
2	大網白里市東駒込１番３	0410000274014-0000
3	大網白里市東駒込１番４	0410000274008-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考