令和8年1月15日　提出 大網白里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大網白里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 3,250,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大網白里市永田字宿１８６番５ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南4.5m私道 水道、ガス、下水 永田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.9 ｍ、規模　　       116 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 永田駅南西方 210m 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅に近い戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと見込まれる。需 給は安定しており、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大網白里市における主にＪＲ外房線沿線及び東金線沿線における駅周辺の住宅地域である。中心となる 需要者は市内及び周辺市町村の居住者であるが、県外からの転入者も見られる。最寄駅からの距離が近い住環境及び交 通利便性に優れる住宅地域で需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、１２０㎡程度で３００万円前半 程度、新築一戸建ては１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部低層の共同住宅が介在するものの、自用の戸建住宅主体の低層住宅地域で、収益性より居住の快適性を 重視する地域であり、また画地規模が小さく共同住宅の想定が困難でもあるため収益還元法は非適用とした。一方で、 周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範性が高く信頼できる。よって信頼性のある取 引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大網白里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [101.8] 100 100 [104.0] 100 [121.8] [104.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境が優れる新興住宅地を中心に需要は堅 調で、宅地分譲が進んでいる一方で利便性・ 住環境の劣る地域では衰退化もみられる。 最寄駅に比較的近い住宅地域で、需要は堅調 で概ね安定している。地域要因に大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％