令和8年1月15日　提出 山武 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市蓮沼イ字南川面３５９番２ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 和風住宅が多く見ら れる県道沿いの農家 住宅地域 南東11.2m県道 水道 松尾 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.4 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．２ｍ県道 交通 施設 松尾駅南東方 7.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現在の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、山武市及びその周辺市町に存する一般住宅と農家住宅が混在する地域等と判定した。需要者は地縁・ 血縁関係を有する地元関係者等が中心であり、圏外からの流入は少ない。地縁的選好性が強く中心的な需要者の範囲は 限定的であるが、相続等を契機として供給が行われる地域であるため、供給も少なく需給は均衡している。需要の中心 となる価格帯は土地の規模が６８０㎡で総額６００万円台前半である。新築住宅の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は自用の住宅による利用が中心で、賃貸需要が低く合理的な賃貸経営の想定が困難であるため収益還元法は 適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地の取引事例から求められており、自己居住目的 を有する市場参加者が中心である市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山武市は市内人口が減少、少子高齢化が進展 している。全体的に弱含みが続いているが、 利便性の優れる地域等では、一定の需要が見 られる。 県道沿いに農家住宅が建ち並ぶ旧来からの住 宅地域である。地縁的選好性が強い地域であ るため、取引は少なく地域要因に変化はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％