令和8年1月15日　提出 山武 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 2,140,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市雨坪字東台６５番３６ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に空 地が見られる戸建住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 日向 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       188 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 日向駅西方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないため、当面は現在の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は山武市及びその周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は山武市及び近隣市町居住者が中心で、外部か らの流入は少ない。旧山武町地域において中古住宅及び更地の供給は多い一方で、市内において相対的に居住環境が劣 るため、需要は弱く地価は下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は土地の規模が１９０㎡程度で総額２００万円台 前半、中古住宅は総額で５００万円前後である。新築住宅の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は自用の住宅としての利用が中心で、賃貸市場が未成熟であるため価格に見合った賃料の徴収が困難であり 、合理的な賃貸経営の想定が難しく収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同市内丘陵部の住宅地の取引事例から 求められており、自己居住目的を有する市場参加者が中心である市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山武 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.1] [105.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山武市は市内人口が減少、少子高齢化が進展 している。全体的に弱含みが続いているが、 利便性の優れる地域等では、一定の需要が見 られる。 最寄駅から徒歩圏の住宅団地である。小規模 住宅団地に対する需要は弱く、地価は下落傾 向が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％