鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
香取 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香取 5-3

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　宮崎　治夫

TEL.

鑑定評価額

9,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取市小見川字戌新田７９７番３外				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ1	低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西16.3m国道	水道、下水	小見川 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 35 ｍ、南 15 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.2 ｍ、奥行　約　　 29.3 ｍ、規模　　 317 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．３ｍ国道

交通

施設

小見川駅北東方

470m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小見川地区の国道３５６号沿線の既成の路線商業地域であり、新規出店も見られず店舗需要も低調といえる。地
域要因に特段の変動は認められず、地価は今後も依然弱含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、香取市及び周辺市町の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は、自用の飲食・物販店舗等の地
元事業者等が中心である。国道沿いの路線商業地域ではあるが駐車場完備の大型商業施設等はなく、隣接する県外の商
業施設等への顧客流出により、店舗用地等としての需要は弱い。取引が少なく需要の中心となる価格帯を見出すこは困
難であるが、不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね２０～３５千円／㎡程度であるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映し信頼性も高い。一方、地域周辺は国
道沿いの路線商業地域ではあるものの、賃貸需要は弱く自用目的での取引が中心であり、需要者も取引に際し賃料収入
による収益性を重視する傾向が弱いため、試算された収益価格はやや説得力に弱い。したがって、市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

香取市内は、人口減少や少子高齢化の傾向が
進みつつあり、店舗事務所需要の低下傾向か
ら、商業地としての需要は総じて弱含みの状
況にある。

国道沿いの路線商業地域ではあるが、新規出
店も見られないなど商況も厳しく店舗需要も
弱含みのため、地価も依然下落傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

香取 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７７５８９ -118	銚子市		更地	（　）	不整形	西20m県道、北15m、東4m、三方路		（都）商業 (100,400)
b	２６１０７７５８９ -217	銚子市		貸家建付地	（　）	長方形	北東12m道路、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	２６１０７９７７５ -194	香取市		建付地	（　）	不整形	北西14.9m県道、南14.5m、北東6m、三方路		（都） (70,200)
d	２６１０７３９１５ -64	旭市		建付地	（　）	不整形	北7.4m市道、南西5.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	２６１０７９７７５ -228	香取市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東13.8m国道、南東4.4m、角地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,084	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	36,084	100 [ 127.3]	28,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,300
b	(　 ) 32,655	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,610	100 [ 110.5]	28,606		28,600
c	(　 ) 20,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	21,497	100 [ 75.7]	28,398		28,400
d	(　 ) 36,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.2]	36,851	100 [ 129.5]	28,456		28,500
e	(　 ) 35,712	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,672	100 [ 122.0]	28,420		28,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

香取 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,806,190	1,435,015	5,371,175	5,140,800	230,375	（　0.9475） 218,280	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,454,694 円　　　　（　 14,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香取 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	317 ㎡	14.2 m x 29.3 m	前面道路：国道　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗利用、２階は事務所利用、各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	92.8	185.60	1,770	328,512	5.0	1,642,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.4	180.74	1,593	287,919	3.0	863,757
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	91.6	366.34		616,431		2,506,317
								0

⑨年額支払賃料	616,431 円　×　12ヶ月　＝　 7,397,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,397,172 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 613,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,783,207 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,506,317 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,806,190 円　　　　（　 21,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香取 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	428,400 円	71,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	221,915 円	7,397,172　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	71,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,435,015 円　（　　　　　　 4,527 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,140,800 円（　　　　　 16,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,806,190 円
②総費用	1,435,015 円
③純収益　①－②	5,371,175 円
④建物等に帰属する純収益	5,140,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,454,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

香取 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取市小見川字戌新田７９７番３	0406000296201-0000
2	香取市小見川字戌新田７９８番１	0406000296208-0000
3	香取市小見川字戌新田７９８番２	0406000296209-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
香取 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香取 5-3

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

TEL.

鑑定評価額

9,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取市小見川字戌新田７９７番３外				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗Ｓ1	低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西16.3m国道	水道、下水	小見川 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 35 ｍ、南 15 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.2 ｍ、奥行　約　　 29.3 ｍ、規模　　 317 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．３ｍ国道

交通

施設

小見川駅北東方

470m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。旧来からの小規模店舗
等が主体で衰退傾向にあり、地価は当面の間下落基調で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は幹線道路沿いを中心とした商業地域及び商住混在地域であり、香取市及び周辺市町に及ぶ広域的な圏域
。需要者の中心は飲食・小売店舗等を営む地元中小事業者等である。対象標準地周辺は国道沿いの路線商業地域である
が、小規模店舗が主体で集客力を有する大型店舗等はなく、店舗の廃業も散見されるなど繁華性に乏しい。取引が少な
く明確な価格水準は見出せないが、幹線道路沿いの商業地の価格帯は土地単価２万円～３万円／㎡程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　自己使用の低層店舗等が主体の賃貸市場が未成熟な路線商業地域であるため、投資採算性の低い低層建物を想定して
試算した収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、
近傍取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに不動産市場動向等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

香取市は人口減少や少子高齢化の進展により
地域経済がやや衰退傾向。利便性の高い市街
地等を除き、不動産市場は全般に弱含み。

地域要因に変動は見られない。繁華性の乏し
い路線商業地域で需要は弱く、地価は下落基
調で推移。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

香取 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０７９７７５ -32	香取市		建付地	（　）	不整形	北東7.3m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	２６１０７９７７５ -113	香取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	２６１０７９７７５ -194	香取市		建付地	（　）	不整形	北西14.9m県道、南14.5m、北東6m、三方路		（都） (70,200)
d	２６１０７９７７５ -205	香取市		更地	（　）	不整形	南西7.2m国道、北東1m、二方路		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,980	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	26,610	100 [ 93.9]	28,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,300
b	(　 ) 21,583	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	21,241	100 [ 73.6]	28,860		28,900
c	(　 ) 20,315	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	21,497	100 [ 80.1]	26,838		26,800
d	(　 ) 21,165	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 86.6]	24,098	100 [ 81.2]	29,677		29,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

香取 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,781,978	1,434,222	5,347,756	5,140,800	206,956	（　0.9475） 196,091	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,001,857 円　　　　（　 12,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香取 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	317 ㎡	14.2 m x 29.3 m	前面道路：国道　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１階はフロア貸し店舗、２階は部分貸し事務所）を想定した。

⑦有効率　 91.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	92.8	185.60	1,800	334,080	5.0	1,670,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	90.4	180.74	1,550	280,147	3.0	840,441
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	91.6	366.34		614,227		2,510,841
								0

⑨年額支払賃料	614,227 円　×　12ヶ月　＝　 7,370,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,370,724 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 611,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,758,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,510,841 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,781,978 円　　　　（　 21,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,807 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香取 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	428,400 円	71,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	221,122 円	7,370,724　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	71,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,434,222 円　（　　　　　　 4,524 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,140,800 円（　　　　　 16,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,781,978 円
②総費用	1,434,222 円
③純収益　①－②	5,347,756 円
④建物等に帰属する純収益	5,140,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	196,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,001,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

香取 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取市小見川字戌新田７９７番３	0406000296201-0000
2	香取市小見川字戌新田７９８番１	0406000296208-0000
3	香取市小見川字戌新田７９８番２	0406000296209-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考