令和8年1月15日　提出 匝瑳 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   匝瑳 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 匝瑳市若潮町１１番４ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の戸建住宅地域 北西6m市道 水道 八日市場 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       239 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 八日市場駅北西方 1.1km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で地域要因の変化は見受けられず、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は匝瑳市及び周辺市町を中心とした、ＪＲ総武本線沿線の住宅地域。需要者は匝瑳市内を中心に千葉県内 の居住者が大部分を占める。対象標準地周辺は匝瑳市の中心市街地に近い高台の住宅団地であるが、需要は弱含みであ り、売却までに長期間を要するケースも散見される。供給は築年数の古い中古戸建が中心であり、散発的で少ない。需 要の中心となる価格帯は、更地で８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅のほかアパートも見られる地域だが、賃料水準等から投資採算性を有する賃貸アパート等の想定が困難なた め、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用 目的の取引が主体で快適性が重視され、近傍取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも説得力 を有する。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　匝瑳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 78.4] [101.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 匝瑳市の人口は減少傾向にあり、不動産市場 は市街地周辺を除き弱含み。銚子連絡道路の 匝瑳ＩＣ周辺では、産業用地整備推進事業が 進捗中。 地域要因に変動は見られない。周辺では低価 格の取引が散見され、地価はやや下落傾向に ある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％