令和8年1月16日　提出 白井 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市清水口３丁目１１９７番５ ｢清水口３－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西白井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西白井駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は見られないことから、今後も現在の住環境を維持していくものと思料する。また、 地価水準については北総線沿線における住宅の取引価格に牽引され、当面上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近年地価の上昇が顕著な北総線沿線の各駅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、「白井」「西 白井」駅勢圏については特に代替競争関係が強い。需要者は市内及び隣接市の一次取得者が中心であり、圏域外からの 参入も見られる。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１，５００～２，０００万円程度で、中古住 宅が取引の中心であるが、近年では建替え等を目的とした取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の戸建住宅を主体とする区画整然とした住宅地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益物件を 想定するのは実情にそぐわないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的か つ客観的な価格であり、同一需給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では 比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,100 円／㎡ [107.2] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年対策が急務となっている物価高騰が市内 における不動産市場の需給動向に与える影響 等に留意する必要がある。 北総線沿線の区画整然とした住宅地域であり 、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％