令和8年1月15日　提出 印西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市大森字西埜原３４２２番３１ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木下 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    95 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木下駅南西方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ成田線沿線の一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移 するものと予測する。郊外住宅地の堅調な需要を背景に地価は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心にＪＲ成田線沿線に存する住宅地域である。需要者は周辺市を含む地元の一次取得者層、買 替層等が中心であり圏外からの参入は少ない。標準地周辺は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、郊外住宅地の堅調 な需要を背景に中古住宅等の取引が回復しつつある。取引価格帯としては、土地は１３０㎡程度で５００万円～７００ 万円程度、中古戸建住宅は規模や築年数によるが１，０００万円台の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、鉄道利便性の劣る住宅地域で賃貸需要が弱く経済合理的な収益が期待できる 賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価 格が得られたため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [104.8] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市の人口は上昇傾向にて推移し、高齢化 率は県平均を下回っている。取引価格は千葉 ＮＴ地区等の住宅地域で上昇基調が継続して いる。 ＪＲ成田線沿線の既成住宅地域。地域要因に 変動は無いが、郊外住宅地の堅調な需要を受 けて地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％