別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
印西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.
鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市木下字樽場１５２１番１６２
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,184)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の中
に空地等が見られる
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 木下

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．６ｍ
市道		 交通

施設		 木下駅南方

150m		 法令

規制		 １住居
(60,184)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ成田線駅に程近い既成住宅地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。
郊外住宅地の堅調な需要を背景に地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,230 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市を中心にＪＲ成田線沿線に存する住宅地域である。需要者は周辺市を含む地元の一次取得者層、買
替層が中心であるが圏外からの参入も見られる。標準地周辺は駅に近い既成住宅地域であり、郊外住宅地の堅調な需要
を背景に中古住宅や更地の取引が活性化しつつある。取引価格帯としては、土地は２００㎡程度で９００～１，２００
万円台程度、中古戸建住宅は規模や築年数によるが１，５００万円～２，０００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用にあたっては、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範性の高い比
準価格が得られた。一方、同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視して
取引されることから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価
格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,300 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.7]		 [105.0]
100		 48,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市の人口は上昇傾向にて推移し、高齢化
率は県平均を下回っている。取引価格は千葉
ＮＴ地区等の住宅地域で上昇基調が継続して
いる。

ＪＲ成田線木下駅に程近い既成住宅地域。地
域要因に変動は無いが、郊外住宅地の堅調な
需要を受けて地価は上昇基調である。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０６
８６１１
-404		 印西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m市道
、北東4.5m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,180)
b ２６１０６
８６１１
-403		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２６１０６
８６１１
-304		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２６１０６
８６１１
-5		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南6m、角地
１低専

(60,100)
e ２６１０６
８６１１
-9		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,929  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
43,786 		 100
[  94.1]
46,531 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
48,900 
b (　           ) 
42,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,732 		 100
[  92.1]
46,397 
48,700 
c (　           ) 
33,026  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
32,397 		 100
[  75.4]
42,967 
45,100 
d (　           ) 
32,813  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
30,499 		 100
[  63.5]
48,030 
50,400 
e (　           ) 
31,390  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
31,051 		 100
[  62.7]
49,523 
52,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,900 円／㎡]  



印西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,258,048 
594,700 
2,663,348 
2,590,950 
72,398 		 （　0.9692）
70,168 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,432,000 円　　　　（　      7,230 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.76 Ｗ2 179.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   184 ％   198 ㎡     12.9 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 重層長屋（１階：約２８㎡×３戸、２階：約３０㎡×３戸）を想定 ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 ２階住戸への階段部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.76 
92.0 
82.58 
1,690 
139,560 		 1.0  139,560 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
89.76 
100.0 
89.76 
1,741 
156,272 		 1.0  156,272 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
179.52 
96.0 
172.34 

295,832 		 295,832 
0 
⑨年額支払賃料        295,832 円　×　12ヶ月　＝　       3,549,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,549,984 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,649 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,255,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           295,832 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,713 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,258,048 円　　　　（　        16,455 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,690 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,500 円  　　　        3,549,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,200 円  　　　　     34,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,700 円　（　　　　　　         3,004 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     179.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,590,950 円  
（　　　　　        13,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,258,048 円      
②総費用 594,700 円      
③純収益　①－② 2,663,348 円      
④建物等に帰属する純収益 2,590,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 72,398 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,432,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,230 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市木下字樽場１５２１番１６２
 0423000360767-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
印西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.
鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市木下字樽場１５２１番１６２
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,184)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の中
に空地等が見られる
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 木下

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．６
ｍ市道		 交通

施設		 木下駅南方

150m		 法令

規制		 １住居
(60,184)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 木下駅に近接し未利用地も存する既成の住宅地域で、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。近年
における住宅地への需要増加を踏まえて、地価については下落から上昇基調に転じたものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね印西市内のＪＲ成田線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内在住者や地縁性を有する一
次取得者が中心であるが、同一需給圏外からの流入者も見られる。ＪＲ成田線は運行本数が少なく、駅周辺の商業施設
も少なく生活利便性に劣るため需要は低調であったが近年は横這いから上昇傾向にある。土地は２００㎡程度で１，０
００万円程度、中古住宅は１，５００万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方、駅から徒歩圏内
であるため周辺にはアパート等も存するが、土地価格に見合う賃料水準を形成するほど賃貸需要が多い地域ではないた
め、収益価格は比較的低位に試算された。以上より、快適性を重視する住宅地であることを踏まえ、比準価格を重視し
収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,300 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.7]		 [105.0]
100		 49,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県
と比較して低い。ＮＴ内の需給動向は変わら
ず高く、ＮＴ外においても地価の上昇基調が
強まっている。

最寄駅に近接する住宅地であるが、地域要因
の特別な変動は見られない。地価については
以前は弱含みであったが、近年は上昇基調が
強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０６
８６１１
-404		 印西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.5m市道
、北東4.5m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,180)
b ２６１０６
８６１１
-403		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２６１０６
８６１１
-301		 印西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、角地
１低専

(70,150)
d ２６１０６
８６１１
-303		 印西市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,929  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
43,786 		 100
[  99.0]
44,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
46,400 
b (　           ) 
42,482  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,732 		 100
[  96.9]
44,099 
46,300 
c (　           ) 
50,632  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
46,795 		 100
[  91.4]
51,198 
53,800 
d (　           ) 
51,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
50,327 		 100
[  97.4]
51,670 
54,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,800 円／㎡]  



印西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,250,339 
594,348 
2,655,991 
2,590,950 
65,041 		 （　0.9692）
63,038 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,286,490 円　　　　（　      6,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.76 Ｗ2 179.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   184 ％   198 ㎡     12.9 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約２９㎡×６戸）の長屋形式の共同住宅を想定 ⑦有効率　  96.0 ％
の理由		 ２階住戸への階段部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.76 
92.0 
82.58 
1,650 
136,257 		 1.0  136,257 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
89.76 
100.0 
89.76 
1,770 
158,875 		 1.0  158,875 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
179.52 
96.0 
172.34 

295,132 		 295,132 
0 
⑨年額支払賃料        295,132 円　×　12ヶ月　＝　       3,541,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,541,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       293,951 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,247,633 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           295,132 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,250,339 円　　　　（　        16,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,248 円  　　　        3,541,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,200 円  　　　　     34,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,348 円　（　　　　　　         3,002 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     179.52 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,590,950 円  
（　　　　　        13,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,250,339 円      
②総費用 594,348 円      
③純収益　①－② 2,655,991 円      
④建物等に帰属する純収益 2,590,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 65,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 63,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,286,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市木下字樽場１５２１番１６２
 0423000360767-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考