令和8年1月13日　提出 袖ケ浦 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市長浦字拓弐号５８０番１０４ ②地積 　(㎡) 2,817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼作業所 ＬＳ2 事務所、倉庫、工場 等が混在する工業地 域 北東11m市道 水道、下水 長浦 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.8 ｍ、奥行　約　　  60.2 ｍ、規模　　     2,817 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 長浦駅南西方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事務所、倉庫、工場等が混在する準工業地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測 する。臨海部の国道１６号周辺は需要が多く、地価は引き続き上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、袖ケ浦市及び周辺市を含む工業地域一円で広域的であるが、特に臨海部の工業地域と強い代替競争関係 にある。需要者は主に倉庫業、流通業務等の事業用目的で取得する中規模法人が中心である。臨海部の準工業地域では 倉庫地や事業所地等を中心に需給が逼迫しており、従来の水準を大きく上回る取引も散見され、地価の上昇傾向が顕著 である。中心価格帯について、工業地は物件や取引の個別性が強いため、一定の水準に収束し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。一方、類似地域か ら広域的に収集した規範性を有する取引事例を複数採用し、適切な要因比較を行い、市場の実態を反映する比準価格を 試算することができた。従って、本件では説得力を有する比準価格を採用し、市場の動向に留意のうえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の工業地は臨海部を中心に需要が旺盛で あるが、生産や輸送コスト上昇等の要因が不 動産市場に与える影響に注視を要する。 事務所、倉庫、工場等が混在し、周辺の土地 利用状況に変化はない。国道に近接する準工 業地域の需要は旺盛で、地価は強い上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％