令和8年1月15日　提出 袖ケ浦 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 9-2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市南袖２９番 ②地積 　(㎡) 51,200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） 1:2.5 工場 大規模工場、倉庫等 が多い臨海埋立工業 地域 西18m市道 水道、ガス 袖ケ浦 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 139.3 ｍ、奥行　約　　 355.1 ｍ、規模　　    51,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 袖ケ浦駅北方 2.6km 法令 規制 工専 (50,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部埋立地に存する工業専用地域であり、地場産業の集積と東京湾岸道路等の広域交通インフラ整備による物 流効率向上期待を背景に、中長期的にも需要は堅調で、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市・市原市・木更津市に連続する臨海部埋立工業地域で、京葉臨海コンビナートの一角を占める。 地場産業の集積が進んでおり、アクアライン及び圏央道に加え東京湾岸道路等の広域交通インフラ整備が進展すれば物 流効率が一層向上し、中長期的にも用地需要は堅調に推移し地価の下支え要因となる。価格水準については画地規模や 利用形態等の個別性が強く、取引価格に幅がある傾向にあるため、明確な中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域の利用形態は自己使用を目的とする工場等が標準的であり、賃貸市場が十分に形成されていないことから収益還 元法は適用しない。一方、比準価格は多数の取引事例から現下の市場実態を反映して試算した実証的な価格であり、売 手・買手双方の意思決定の指標となる価格である。以上を踏まえ、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡に 留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手企業の業績堅調を背景に市内工業地は企 業需要が旺盛で、物流適地の供給不足も相俟 って工業専用地域の大規模地価も上昇基調に ある。 臨海部埋立地の京葉臨海コンビナートの一角 に位置し、臨港地区指定により港湾関連施設 及び大規模工場が集積する工業専用地域であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％