令和8年1月13日　提出 袖ケ浦 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市横田字下大坪２８０番７ ②地積 　(㎡) 1,021   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 東4.5m道路 水道 東横田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  54.5 ｍ、規模　　     1,021 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ道路 交通 施設 東横田駅北西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や一般住宅を中心に農地も多く見られる地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維 持すると予測する。ＪＲ久留里線沿線の市街化調整区域は需要が少なく、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市及び周辺市町の旧来からの住宅地域が中心であり、特に市街化調整区域と強い代替競争関係にあ る。需要者は主に自己の居住用目的で取得する地元関係者の個人である。郊外部の市街化調整区域では地縁的選好性が 強く、地元関係者や隣接地所有者間の取引が見られるが、全般的に宅地需要は少なく、地価も弱含みで推移している。 取引総額は画地規模によって大きく異なるが、土地単価は㎡当１０，０００円前後が中心価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心の農家住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は試算しなかった。主に 居住環境や画地条件等が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較で意思決定を行う傾向が強い。本件で は類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、市場性を反映し説得力のある比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [102.5] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の宅地需要は堅調であるが、郊外部と の二極化が見られる。建築費や物価の上昇、 直近で概ね横這いとなった市内人口の推移等 に注視を要する。 周辺の土地利用状況に特段の変化は見られな い。郊外部の市街化調整区域では土地需要の 低迷から、地価も弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％