令和8年1月15日　提出 袖ケ浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市福王台１丁目２６番２５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 袖ケ浦 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 袖ケ浦駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、袖ケ浦１・２丁目の稀少性の高さ及び海側の 整備進展により利便性が高まり、地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線「長浦」駅及び「袖ケ浦」駅の駅勢圏に属する住宅地域であり、需要者は同一需給圏内に居 住する一次取得者が中心である。駅徒歩圏内に存し、住環境が良好な区画整然とした住宅街で、海側の特定土地区画整 理事業も進展し利便性が高まり、総じて需要は堅調に推移している。土地は標準地と同等規模で１，７００万円程度、 新築戸建は３，０００万円台後半が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する一般住宅主体の地域であり、合理的な賃貸市場は形 成されていない。また、画地規模等の条件から共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しない。したがって本 件では、自己使用目的で取引された価格水準を指標として市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均 衡に留意したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [ 84.4] [104.0] 100 85,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ内房線沿線では人口増加を背景に需要は 堅調である。袖ケ浦駅北口の発展等を受け、 同駅圏の需要は強含み、上昇率は拡大傾向に ある。 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域で、１・ ２丁目は売り物が少なく希少性が高い。海側 の区画整理も進展し需要が堅調で、地価は上 昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％