別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.
鑑定評価額 1,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市港４２番
 ②地積
　(㎡)		 5,908  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
地区計画等

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模鉄鋼関連の倉
庫、工場等が多い工
業地域		 北東22m市道、背面道 水道、ガス 新浦安

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  59.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 新浦安駅南方

2.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模鉄鋼関連の倉庫、工場等が多い工業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の環
境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市、同近郊市内の工業地域である。需要者は自用の工場・倉庫等を目的とする企業が中心で、対象標
準地の存する地域は、都心、羽田空港、成田空港、千葉港等へのアクセスが良好で、中規模の倉庫や工場等が多い工業
地域である。物流施設用地としての地価は上昇傾向にあり、市場の中心的な価格帯は、土地については標準画地規模で
概ね１８億円～２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は自己使用物件が多い地域ではあるが験証のため収益価格も試算した。その結果、合理的な賃
貸市場が形成されていないため、収益価格は低めに求められた。また比準価格の試算にあたっては、できるだけ環境が
類似する工業地の事例を採用し適切に行った。したがって、より規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、
代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    239,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [101.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。先行きにつ
いては、物価上昇の継続や金融資本市場の変
動等の影響に注意する必要がある。


物流関連の建物が多い地域。特段の変更はな
いが、都心、空港、港への接近性が高いこと
から、需要は旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９４３７
-562		 浦安市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東14.6m市
道、
北東12m、
角地
準工

(70,200)
b ２６１０３
８４２１
-53		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
c ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
d ２６１０３
９０１５
-1262		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.3m市道
、中間画地
工業
高度地区2種
(60,200)
e ２６１０３
５３３１
-1349		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,775  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
335,401 		 100
[ 107.7]
311,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
315,000 
b (　           ) 
199,306  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,796 		 100
[  75.0]
307,728 
311,000 
c (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  79.6]
306,235 
309,000 
d (　           ) 
299,154  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,103 		 100
[ 102.7]
308,766 
312,000 
e (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[  92.2]
308,758 
312,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.6 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    312,000 円／㎡]  



浦安 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

159,097,011 
26,884,321 
132,212,690 
77,857,000 
54,355,690 		 （　0.9738）
52,931,571 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  1,176,257,133 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,111.60 Ｓ3 8,419.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   5,908 ㎡     58.8 m x  100.4 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 流通業務用倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
3,034.35 
100.0 
3,034.35 
1,710 
5,188,739 		 5.0  25,943,695 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
2,692.80 
100.0 
2,692.80 
1,710 
4,604,688 		 5.0  23,023,440 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
2,692.80 
100.0 
2,692.80 
1,710 
4,604,688 		 5.0  23,023,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,419.95 
100.0 
8,419.95 

14,398,115 		 71,990,575 
0 
⑨年額支払賃料     14,398,115 円　×　12ヶ月　＝　     172,777,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,419.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       172,777,380 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    14,340,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,436,857 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        71,990,575 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         660,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     159,097,011 円　　　　（　        26,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,650,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,183,321 円  　　　      172,777,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,881,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,910,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,884,321 円　（　　　　　　         4,550 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   8,419.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0769 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,857,000 円  
（　　　　　        13,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 159,097,011 円      
②総費用 26,884,321 円      
③純収益　①－② 132,212,690 円      
④建物等に帰属する純収益 77,857,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,355,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,931,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,176,257,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市港４２番
 0443005036840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 9-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.
鑑定評価額 1,870,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市港４２番
 ②地積
　(㎡)		 5,908  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
地区計画等

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模鉄鋼関連の倉
庫、工場等が多い工
業地域		 北東22m市道、背面道 水道、ガス 新浦安

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.8 ｍ、奥行　約　　 100.4 ｍ、規模　　     5,908 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 新浦安駅南方

2.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 埋めたて事業により計画的に造成された工業地であり、中規模の倉庫を中心に立地している。今後も同様に推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、浦安・市川・船橋市内の湾岸近くの工業地帯である。売買での需要者の中心は、全国的に
事業を展開する大企業である。流通倉庫や自社用倉庫が中心で大中規模のものが多く見られる。高速道路の整備が進ん
でいることから、宅配事業者の需要が集中している。需要の中心としては、２０００坪程度の土地で２１億円台程度で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、業務用の用途に使用される工業地域にあり、収益の獲得を目的として土地利用されており、収益性が求
められる。一方、自社利用の土地利用も多く、自社の業務に適する土地利用を求めることから、賃貸での収益性のみで
ない需要も認められる。そこで、取引市場で成立した取引事例より求められた比準価格を中心として、賃貸想定による
収益価格も参照し、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    239,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [101.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中小工場は、産業活動の活発化から需要が高
まっている。市街地に近く小口配送の拠点と
しての中小倉庫用地需要が高まっている。


高速道路整備が進み、市街地も近く、流通施
設立地としての優位性が高まっているため、
需要が集中し、地価は上昇している。


価格形成要因に影響する個別的要因の変動は
認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５８２５
-1643		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
b ２６１０３
５８２５
-1642		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
c ２６１０３
７０２２
-214		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
南東10m、
二方路
工専

(60,200)
d ２６１０３
５３３１
-1349		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,649  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
392,525 		 100
[  95.0]
413,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[  78.6]
310,131 
313,000 
c (　           ) 
168,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
203,286 		 100
[  64.7]
314,198 
317,000 
d (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[  91.1]
312,486 
316,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



浦安 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないので適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

167,470,532 
28,826,128 
138,644,404 
83,369,000 
55,275,404 		 （　0.9738）
53,827,188 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  1,196,159,733 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,111.60 Ｓ3 8,419.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   5,908 ㎡     58.8 m x  100.4 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 流通業務用倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
3,034.35 
100.0 
3,034.35 
1,800 
5,461,830 		 5.0  27,309,150 
0.0  0 

 2～ 3		 倉庫
2,692.80 
100.0 
2,692.80 
1,800 
4,847,040 		 5.0  24,235,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,419.95 
100.0 
8,419.95 

15,155,910 		 75,779,550 
0 
⑨年額支払賃料     15,155,910 円　×　12ヶ月　＝　     181,870,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,419.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       181,870,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    15,095,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 166,775,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,779,550 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         694,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     167,470,532 円　　　　（　        28,346 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,808 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,050,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,456,128 円  　　　      181,870,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,430,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,470,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,210,000 円  　　　　  1,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,826,128 円　（　　　　　　         4,879 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　   8,419.95 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 50 ％　＋　0.0769 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 83,369,000 円  
（　　　　　        14,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 167,470,532 円      
②総費用 28,826,128 円      
③純収益　①－② 138,644,404 円      
④建物等に帰属する純収益 83,369,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,275,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,827,188 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,111 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,196,159,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市港４２番
 0443005036840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考