別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　坂田　雄一   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 924,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市当代島１丁目５０９番４
｢当代島１－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ5F1B		 中層の店舗ビルが多
い県道沿いの商業地
域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 浦安

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 浦安駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビルが多い商業地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測される。需給関係から地価は今
後とも上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    602,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線、ＪＲ京葉線、ＪＲ中央・総武線沿線の浦安市、市川市、船橋市の圏域に存する商業地
域。需要者の中心は圏域内の事業法人、投資家等である。浦安駅周辺の商業地域は、需要は旺盛であり、供給物件は極
めて少ない。圏域内における商業地の取引事例は少なく、価格のバラツキもあることから市場の中心となる価格帯は見
出しにくい状況にある。収益性も高く、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の存する近隣地域は、浦安駅に近い商業地域である。比準価格を決定するにあたり採用した取引事例の規範性は
高いものと認められる。一方、当地域は賃貸市場が熟成している地域であり、投資採算性を反映した収益価格は重視す
べきではあるが、還元利回り等の把握等、信頼性に欠ける部分がある。よって、本件においては比準価格を重視し収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[128.4]		 [100.0]
100		 923,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    848,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが、緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
下で、緩やかな回復が続くことが期待される
。

駅から近い商業地域で、需要は根強い。地域
要因に特段の変動はなく、地価は上昇基調で
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９０１５
-1263		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
南東3m、角地
商業

(100,240)
b ２６１０３
４２２６
-1111		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.3m市道、
北西3m、角地
近商
宅造等規制区域
(80,258)
c ２６１０３
９０１５
-1233		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
d ２６１０３
８４２１
-23		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.5m県道、
北4.5m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
e ２６１０３
９６３３
-605		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
724,743  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
764,086 		 100
[  85.0]
898,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
899,000 
b (　           ) 
515,714  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.6]
462,180 		 100
[  79.9]
578,448 
578,000 
c (　           ) 
1,080,292  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,102,978 		 100
[ 114.8]
960,782 
961,000 
d (　           ) 
1,073,702  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,095,176 		 100
[  88.0]
1,244,518 
1,240,000 
e (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[  98.9]
1,122,228 
1,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -7.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -6.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    960,000 円／㎡]  



浦安 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,402,188 
6,016,414 
26,385,774 
20,865,000 
5,520,774 		 （　0.9546）
5,270,131 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    119,775,705 円　　　　（　    602,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.55 ＲＣ11 955.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   199 ㎡     11.9 m x   16.8 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ～２Ｆは店舗・事務所フロア貸し、３Ｆ～１１Ｆは１ＬＤＫ共同住宅１８戸 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.85 
53.5 
33.61 
5,061 
170,100 		 10.0  1,701,000 
1.0  170,100 

 2～ 2		 店舗
91.40 
97.4 
89.06 
4,251 
378,594 		 6.0  2,271,564 
1.0  378,594 

 3～11		 共同住宅
89.03 
82.3 
73.23 
3,543 
259,454 		 1.0  259,454 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
955.52 
81.8 
781.74 

2,883,780 		 6,307,650 
548,694 
⑨年額支払賃料      2,883,780 円　×　12ヶ月　＝　      34,605,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,605,360 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,912,085 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,173,275 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,307,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          548,694 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         171,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,402,188 円　　　　（　       162,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,061 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,284,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,403,414 円  　　　       35,085,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      440,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,247,000 円  　　　　    321,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       321,000 円  　　　　    321,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,016,414 円　（　　　　　　        30,233 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 321,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     955.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,865,000 円  
（　　　　　       104,849 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,402,188 円      
②総費用 6,016,414 円      
③純収益　①－② 26,385,774 円      
④建物等に帰属する純収益 20,865,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,520,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,270,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,775,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     602,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市当代島一丁目５０９番４
 0443005002383-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.
鑑定評価額 184,000,000 円  １㎡当たりの価格 924,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市当代島１丁目５０９番４
｢当代島１－３－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ5F1B		 中層の店舗ビルが多
い県道沿いの商業地
域		 南東18m県道 水道、ガス、下水 浦安

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  16.8 ｍ、規模　　       199 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 浦安駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビルが多い県道沿いの商業地域であり、地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面
の間は現況を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    962,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    532,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦安市及び周辺市並びに東京都東部に存する商業地域である。需要者は、投資家が中心である。同一需
給圏内では、旺盛な需要を反映し、商業地の地価は上昇基調で推移している。圏内では取引物件が市場に出る事が殆ど
なく、出たとしても土地の規模・形状等の個別性、取引当事者の属性等に大きく影響を受け、土地価格にはバラツキが
見られるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格に開差が生じた。比準価格は、類似の不動産との比較から求
められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。一方で、収益価格は、収益性に着目して求められた理論的な価格
であるが、想定項目が多くやや説得力に欠ける。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[128.4]		 [100.0]
100		 923,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    848,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人流回復・インバウンド客数の増加等により
、商業地の地価は上昇傾向である。今後は、
特に金利の上昇に注意を要する。


交通利便性・視認性に優れる商業地域。地域
要因に特段の変動はないが、旺盛な需要を反
映して地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３２
-182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b ２６１０３
９０１５
-1233		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c ２６１０３
５３３１
-1341		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(90,330)
d ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
654,244  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,089 		 100
[  75.1]
952,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
952,000 
b (　           ) 
1,080,292  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,102,978 		 100
[ 116.4]
947,576 
948,000 
c (　           ) 
756,303  		 100
[ 100.0]		 [ 137.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 156.0]
668,552 		 100
[  64.8]
1,031,716 
1,030,000 
d (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[  67.8]
1,113,304 
1,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    962,000 円／㎡]  



浦安 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,384,442 
6,119,445 
26,264,997 
21,385,000 
4,879,997 		 （　0.9546）
4,658,445 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    105,873,750 円　　　　（　    532,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.55 ＲＣ11 955.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   199 ㎡     11.9 m x   16.8 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗事務所、３～１１Ｆ共同住宅（１ＬＤＫタイプ、１８戸）を想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗事務所
62.85 
53.5 
33.61 
5,058 
169,999 		 10.0  1,699,990 
1.0  169,999 

 2～ 2		 店舗事務所
91.40 
97.4 
89.06 
4,249 
378,416 		 6.0  2,270,496 
1.0  378,416 

 3～11		 居宅
89.03 
82.3 
73.23 
3,541 
259,307 		 1.0  259,307 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
955.52 
81.8 
781.74 

2,882,178 		 6,304,249 
548,415 
⑨年額支払賃料      2,882,178 円　×　12ヶ月　＝　      34,586,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     781.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,586,136 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     2,910,489 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,155,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,304,249 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          548,415 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,985 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,384,442 円　　　　（　       162,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,316,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,402,645 円  　　　       35,066,136　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,000 円  　　　　    329,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,119,445 円　（　　　　　　        30,751 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 329,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     955.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,385,000 円  
（　　　　　       107,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,384,442 円      
②総費用 6,119,445 円      
③純収益　①－② 26,264,997 円      
④建物等に帰属する純収益 21,385,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,879,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,658,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,873,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     532,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市当代島一丁目５０９番４
 0443005002383-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考