別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　福﨑　隆一   TEL.
鑑定評価額 336,000,000 円  １㎡当たりの価格 712,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実４丁目６５８番１外
｢猫実４－６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(85,280)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東26m県道 水道、ガス、下水 浦安

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 浦安駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。今後も現況のような土地利用形態が続くと予測する。鉄道駅
徒歩圏にあり安定した賃貸需要が見込める地域で、地価は安定的に推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 基準容積率２８０％　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    733,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    628,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内、千葉市以西にある駅に近い商業地域。主たる需要者は地元富裕層のほか県内、都内の投資家、
金融機関等の参入も考えられる。事務所、ワンルームマンションの賃料は８千円／坪～１５千円／坪程度、容積率１０
０％当たりの土地価格は４０万円／坪～１４０万円／坪程度と考えられる。建築費の上昇にもかかわらず安定した賃貸
需要に支えられ、地価は上昇基調を維持している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鉄道駅近くの県道沿いの商業地域。需要者は収益性を十分に検討して購入の是非を決定する地域で、採用した取引事例
も収益性を考慮して契約が成立したものと推定される。収益価格は土地の規模、形状を勘案した収益用建物の想定や想
定賃料も具体的である。本件では代表標準地との検討を踏まえ、現実に成立した取引事例に基づく実証的な比準価格を
重視し、収益価格を比較考量することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[163.3]		 [ 98.0]
100		 711,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    684,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策の継続もあり、投資需要は旺盛
。テナント確保が容易な商業地域の地価は上
昇基調を維持している。


駅に近い県道沿いの商業地域。店舗、共同住
宅の経営は安定が見込まれ、投資需要は旺盛
で地価は上昇基調を維持している。


個別的要因の変動はない。個別的要因に対す
る選好性の大きな変化も認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
５３３２
-190		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北東5.4m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２６１０３
６８５２
-941		 浦安市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
地区計画等
(60,200)
c ２６１０３
５８２５
-1633		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
d ２６１０３
５３３２
-182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e ２６１０３
８４２１
-25		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.7m市道、
北6.3m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
737,737  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
794,875 		 100
[ 102.3]
777,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
761,000 
b (　           ) 
1,055,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,066,804 		 100
[ 132.8]
803,316 
787,000 
c (　           ) 
442,206  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,542 		 100
[  70.1]
692,642 
679,000 
d (　           ) 
654,244  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,089 		 100
[  99.1]
721,583 
707,000 
e (　           ) 
766,332  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
745,504 		 100
[  99.7]
747,747 
733,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    733,000 円／㎡]  



浦安 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,550,897 
7,773,132 
38,777,765 
26,392,500 
12,385,265 		 （　0.9577）
11,861,368 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    296,534,200 円　　　　（　    628,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 297.00 ＲＣ6 1,800.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 85 ％   300 ％   280 ％   472 ㎡     14.4 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は１ルームタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  58.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.62 
18.8 
70.62 
4,150 
293,073 		 6.0  1,758,438 
1.0  293,073 

 2～ 6		 居宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,528 
695,792 		 1.0  695,792 
1.0  695,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.62 
58.7 
1,056.72 

3,772,033 		 5,237,398 
3,772,033 
⑨年額支払賃料      3,772,033 円　×　12ヶ月　＝　      45,264,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,264,396 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,756,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,747,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,237,398 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,772,033 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,755,419 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,550,897 円　　　　（　        98,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,455,132 円  　　　       48,504,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,975,000 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,773,132 円　（　　　　　　        16,469 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,800.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,392,500 円  
（　　　　　        55,916 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,550,897 円      
②総費用 7,773,132 円      
③純収益　①－② 38,777,765 円      
④建物等に帰属する純収益 26,392,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,385,265 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,861,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    296,534,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     628,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実四丁目６５８番１
 0443005015971-0000
2 　浦安市猫実四丁目６５８番２
 0443005015972-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浦安 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　木下　浩二   TEL.
鑑定評価額 345,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市猫実４丁目６５８番１外
｢猫実４－６－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 472  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(85,280)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北東26m県道 水道、ガス、下水 浦安

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       470 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 浦安駅南東方

360m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。特段の変動要因は認められないことから、当
面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    745,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲや東京メトロ東西線等の各駅周辺及び幹線道路沿いの千葉県北西部の商業地域である。売買需要者は
、地縁的選好性を有する地元企業や不動産業者が主体である。当該地域は、最寄駅の「浦安」駅周辺の商業地域に存し
、商業地としての希少性は高い。需要が供給を上回る状況が継続しており、地価は上昇傾向で推移している。土地取引
の中心となる価格帯は、画地規模や容積率により幅があるが、概ね６０～９０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映しており、実証的で高い説得
力を有している。収益価格は、投資採算性を反映した価格であり、駅周辺の商業地という立地においては、需要者は投
資採算性の観点から意思決定を行うため、収益価格の規範性も高い。したがって、両試算価格を関連付け、代表標準地
との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[159.0]		 [ 98.0]
100		 730,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    684,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が国内に見られる
ものの、景気は緩やかに回復している。なお
、物価上昇の継続が、景気を下押しするリス
クがある。

県道沿いの商業地域で、特段の変動要因はな
い。店舗付共同住宅等等の収益物件の投資意
欲が強く、土地需要は堅調である。


個別的要因の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０３
９０３９
-1003		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.4m国道、
西2.9m、角地
近商

(100,300)
b ２６１０３
９６３３
-605		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ２６１０３
８４２１
-23		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.5m県道、
北4.5m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
d ２６１０３
５３３２
-182		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
690,461  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
754,820 		 100
[ 102.4]
737,129 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
722,000 
b (　           ) 
1,062,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,109,883 		 100
[ 145.7]
761,759 
747,000 
c (　           ) 
1,073,702  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,095,176 		 100
[ 144.0]
760,539 
745,000 
d (　           ) 
654,244  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,089 		 100
[  91.1]
784,950 
769,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    745,000 円／㎡]  



浦安 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を求めることができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,614,440 
8,159,705 
38,454,735 
25,833,600 
12,621,135 		 （　0.9577）
12,087,261 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    302,181,525 円　　　　（　    640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 297.00 ＲＣ6 1,800.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 85 ％   300 ％   280 ％   472 ㎡     14.4 m x   33.9 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階共同住宅（ワンルームタイプ）を想定 ⑦有効率　  58.7 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
375.62 
18.8 
70.62 
4,297 
303,454 		 6.0  1,820,724 
1.0  303,454 

 2～ 3		 居宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,524 
695,003 		 1.0  695,003 
1.0  695,003 

 4～ 6		 居宅
285.00 
69.2 
197.22 
3,609 
711,767 		 1.0  711,767 
1.0  711,767 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,800.62 
58.7 
1,056.72 

3,828,761 		 5,346,031 
3,828,761 
⑨年額支払賃料      3,828,761 円　×　12ヶ月　＝　      45,945,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,056.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,945,132 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,813,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,371,686 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,346,031 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,828,761 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,193,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,614,440 円　　　　（　        98,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,297 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,967,405 円  　　　       49,185,132　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,912,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,159,705 円　（　　　　　　        17,288 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,800.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,833,600 円  
（　　　　　        54,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,614,440 円      
②総費用 8,159,705 円      
③純収益　①－② 38,454,735 円      
④建物等に帰属する純収益 25,833,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,621,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,087,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    302,181,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市猫実四丁目６５８番１
 0443005015971-0000
2 　浦安市猫実四丁目６５８番２
 0443005015972-0000
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備考