令和8年1月16日　提出 浦安 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -13 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　足立　順子   TEL.

鑑定評価額 71,100,000 円  １㎡当たりの価格 426,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市美浜４丁目１６番２７５ ｢美浜４－１９－１３｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅北方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域内には特段の変動要因も無く当分の間は現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    426,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦安市を中心にその隣接市におけるＪＲ京葉線及び東京メトロ東西線沿線の住宅地域である。需要者の中 心は、同一需給圏内に居住する一次取得者層及び二次取得者層が大半であるが、一部に圏外からの転入も見られる。最 寄り駅まで徒歩圏内に位置する区画整然とした住宅地域であり需要は堅調に推移している。需要の中心となる取引価格 帯は土地では６８００万円～７３００万円程度、築浅の中古住宅では８０００万円～９０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が多く、居住の快適性や利便性を重視して価格が形成される地域である。不動産賃 貸による収益獲得を目的とした土地取引は少ない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定にお いては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向 を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    463,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [109.1] [104.0] 100 428,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    422,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦安市の人口は微増傾向で推移しており不動 産需要は堅調であるが、地域特性により不動 産価格は二極化傾向にある。 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり需 要は堅調に推移している。地域要因には特段 の変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％