令和8年1月16日　提出 浦安 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.

鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市海楽１丁目１９番１６ ｢海楽１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心にしてアパート等も見られる、区画の整った住宅地域である。市役所本庁舎や学区内の小学校な どにも距離が近い。今後も住宅地としても熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    373,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は浦安市をはじめ隣接する市川市のうち東京メトロ東西線並びにＪＲ京葉線の各駅勢圏内にある住宅 地域である。主な需要者は標準的な画地規模で都内に通勤する一次並びに二次取得者層で、中規模以上の画地規模では 土地を分割して建売等を目的とした不動産開発事業者等である。土地の中心的な取引価格は標準的な画地規模で６０百 万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では共同住宅も僅かに見られるが、むしろ自用目的での不動産取引が大半を占めている。そのため収益物件 の建築を想定することは画地規模や投資採算性等を考慮すると現実的ではない。この点で比準価格は同一需給圏内の実 際の取引事例から求められたもので実証的かつ信頼性も高く、需要者による不動産取引の際の価格指標となり得るもの である。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用することとし鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    463,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [120.8] [101.0] 100 376,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    366,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内全体では人口、世帯数ともにここ１年で は微増傾向にあるが、大きく分けた３地域ご とにそれぞれ濃淡が見られる。 ＪＲ京葉線「新浦安」駅圏内の閑静な戸建住 宅地域であり、住宅需要はなお堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％