令和8年1月16日　提出 浦安 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -9 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　山崎　潤   TEL.

鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 366,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 285,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市入船４丁目３８番１０１ ｢入船４－３９－４｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 新浦安駅東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の熟成した住宅地域で、今後とも現況の状態が継続すると予想される。区画整然とした住環境の優る住宅地 域であり、地価は今後も上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京葉線沿いの新浦安駅及び同線沿線各駅を最寄り駅とする地域に所在する住宅地域である。需要者は 浦安市・市川市等に居住する東京通勤者等の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者もみられる。駅からやや離れ た地域に所在するものの都心への接近性に優ることから需要は堅調で、地価は上昇している。土地は標準画地規模で５ ，２００～６，７００万円程度、小規模戸建物件等で６，５００～８，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の戸建住宅を中心とする地域で、最寄り駅からの距離等を考慮すると、居住の快適性を重視する自用目 的での取引が中心となっている。したがって、収益価格は求めず、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取 引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    463,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [124.0] [101.0] 100 366,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    354,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は総じて堅調であるが、物件によ る市場の二極化が進んでおり、物件価格の上 昇、金利の上昇等による市況の変化には注意 が必要である。 区画整然とした住環境の良好な住宅地域であ る。地域要因に大きな変化はなく、当分の間 、現状を維持すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％