令和8年1月16日　提出 浦安 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -8 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 51,700,000 円  １㎡当たりの価格 338,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 260,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市富岡４丁目５番２９ ｢富岡４－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ比較的古い分譲住 宅地域 南東4.4m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 新浦安駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が連続する住宅地で、土地利用度の向上は見込まれるが将来にわたって大幅な地域要因の変化は見込ま れず、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    338,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 新浦安駅徒歩約２０分前後で、バス停も遠いため駅まで自転車利用が多い住宅地。旧浦安町の造成分譲地で戸建住宅が 連続する。需要者は地縁的先行性のある３０～４０代の一次取得者層である。造成の程度は劣るものの周辺の大手デベ ロッパーによる分譲地の価格が著しく上昇したため、旺盛な住宅需要を背景に相続発生時には活発に取引される。価格 は標準的規模の土地で５２００万円程度、１００㎡程度の建物が付いて７０００～７５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価にあたっては、標準地の所在する地域が、既存住宅地で原価法は適用されず、第１種低層住居専用地域に指定 されて建ぺい率、容積率が低いことから収益用建物の建築が合理的では無く、専ら居住の快適性に着目した比準価格に よって把握されるため、周辺に所在する多数の取引事例から適切に補修正を行って判定された比準価格を標準として決 定した。この価格は代表標準地の価格とも均衡し、総額的にも不動産需給関係を適切に反映したものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    463,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [138.4] [104.0] 100 338,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    325,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] トランプ関税や対中関係悪化等の影響により 不安定感が増しているが超低金利政策の継続 による余剰資金が不動産投資に回り土地価格 は上昇している。 旧浦安町による分譲地で地積が周辺分譲地に 比較し少なく環境的に周辺より価格上昇も遅 れていたため総額的に割安でなことも重なり 価格は上昇。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.2 交通・接近　　　  +7.3 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％