令和8年1月15日　提出 富津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -8 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 1,280,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市富津字東下洲原２４０５番３１ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に別荘 が見られる住宅地域 北西4m道路 水道 大貫 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ道路 交通 施設 大貫駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や別荘等の見られる地域であり、周囲には空地や林地等も多く見られるが、地域要因に特段の変動は見 られず、当面は現状と同様の利用状況で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富津市及びその周辺市内で戸建住宅や別荘等の建ち並ぶ圏域である。需要者としては、地縁性を有する一 次取得者のほか別荘用地として取得する需要も散見される。最寄駅より徒歩限界圏で周囲には商業施設も少なく需要は 弱含みである。画地規模により取引総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価では１万円前後のも のが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は不動産から得られる賃料を基にした価格であり投資家に対する説得力は高いものの、画地規模や行政的条 件により収益性を見込んだ建物想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。一方で比準価格は対象不動産 と類似の不動産の取引価格を基にした価格であり実証的で需要者に対する説得力は高い。よって本件では比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 別荘地としての需要もみられるが、地価に影 響を与える地域要因の変動は認められず、地 価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +0.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％