令和8年1月15日　提出 富津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富津 -3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 2,260,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富津市富津字水主町１２８９番外 ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、漁家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北4.7m市道 水道 青堀 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 青堀駅南西方 4.4km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 空地等も多く見られる住宅地域であるが地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状と同様の利用状況で推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富津市及びその隣接市内で戸建住宅等の建ち並ぶ圏域であると判定した。需要者としては、地縁性を有す る一次、二次取得者が想定される。最寄駅からは徒歩圏外であり、周辺には商業施設や利便施設等も少なく住環境はや や劣る地域で需要は弱含みで推移している。取引の中心価格帯は土地総額で２００万円台、平米単価で１万円台前半の ものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は最有効使用の想定建物から得られる賃料を基にした価格であるが、自己使用目的での取引が多い地域であ り、画地条件や行政的条件等により投資効果の得られる建物想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。一方 、比準価格は実際の市場で生起した事例を基にした実証的な価格であり需要者に対する説得力は高い。本件では比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 地域要因に特段の変動は見られず、最寄駅よ り徒歩圏外で需要は弱含みであり、地価は下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +0.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％