令和8年1月15日　提出 君津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -18 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　印東　伸泰   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市人見字韮塚１３９７番５ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南5m道路、背面道 水道、ガス 青堀 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 青堀駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が見られる住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測 される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね君津市、富津市及び木更津市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する地縁血縁 のある１次取得者が大半であり隣接富津市も含め圏外からの需要者は少ない。土地は１８０㎡程度で３００～４００万 円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とする地域であり，市場での取引は自用目的が大半を占め、価格形成においては、居住の快適 性、利便性等が重視される。周辺にはアパートも見られるが，市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事 業収支の観点から採算が取れないため、収益還元法の適用は断念した。従って本件においては、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、周辺の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域中心部地の需給関係は逼迫し取引は堅調 であるが，郊外部においては宅地需要は弱く 取引は少ない。 最寄駅の徒歩圏からやや外れた住宅地域であ り、地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％