令和8年1月15日　提出 君津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -13 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹内　英二   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市陽光台１丁目１１番２ ｢陽光台１－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ高台の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 君津駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因はなく当面は現状を維持していくものと予想される。地価は市全体 の宅地需要増を反映し、やや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及び隣接する市域のうちＪＲ内房線の駅徒歩圏の普通住宅地域である。需要者は地縁性を有する一 次及び買換えの二次取得者層で、市内在住者のほか、近傍市からの転入も見られる。区画整然とした住環境良好な住宅 地域で、宅地供給量も少ないことから、地価は引き続き強含みで推移するものと見込まれる。中心となる価格帯は、対 象標準地の規模で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用しなかった。比準価格 は多数の戸建住宅地の取引事例の中から事例を選択して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的 な価格で、説得力を有する価格である。また代表標準地等からの検討結果から見ても妥当な価格である。本件では比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [101.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 君津市の人口は減少傾向にあるものの、宅地 の供給不足と割安感から、価は上昇傾向にあ る。 区画整然とした高台の住宅地域であり、特段 の変動要因は見当たらず、地価は引き続き上 昇していくものと予想される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％