令和8年1月15日　提出 君津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -12 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市下湯江字中谷方１２５２番２外 ②地積 　(㎡) 984   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.5m市道 水道 君津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 君津駅南方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲は農地が広がる市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に変動は見られず、当面の間現況と同様 の利用状況で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市及びその周辺市内の調整区域やその周辺で農家住宅や戸建住宅等の散見される圏域である。需要者 は地縁性を有する一次、二次取得者等が想定されるが、市街化調整区域内にあって市場は限定的であり、取引も少ない 。農家住宅にあっては画地規模が異なり、中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価で１万円台の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は対象不動産から得られる賃料を基にした価格であるが、対象地が調整区域に存し賃貸市場も未成熟である ことから収益還元法の適用は断念した。一方で比準価格は対象不動産と価格牽連性を有する不動産の価格を基にした実 証的な価格であり需要者に対する説得力は高い。よって、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、周辺の地価 動向との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原材料、人件費の高騰等による物価高 が継続しており、不動産市場では市街地中心 部では地価上昇傾向、郊外では低迷と二極化 傾向にある。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地 域要因の変動は見られず地価は横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％