令和8年1月15日　提出 君津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   君津 -7 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹内　英二   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 君津市南久保２丁目１５番２４ ｢南久保２－１５－２３｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多く在 来住宅も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 君津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 君津駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整然とした住宅地域として成熟しており地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても 現状が維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、君津市及び木更津市内のＪＲ各駅を最寄駅とする一般住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の 個人で、同一需給圏内に居住し、地縁性を有する３０代～４０代の一次取得者が中心となっている。当該地域は、利便 性の高い住宅地域で、宅地需要が堅調で供給が少ないことから、安定した需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯 は、取引規模は約１３５㎡程度で、総額は８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格 は、実際の取引事例価格を基礎としており信頼性が高い。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較において も対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を 標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　君津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [101.0] 100 58,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 君津市は宅地の供給不足と割安感から、物価 高も手伝い住環境の良い住宅地の地価は上昇 傾向で推移している。 区画整然とした住宅地域で地域要因の特段の 変動はなく、現状を維持していくものと予測 する。地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％