令和8年1月15日　提出 鎌ケ谷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -13 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市くぬぎ山４丁目１６番２０８ ｢くぬぎ山４－４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 くぬぎ山 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 くぬぎ山駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は見られないことから、今後も現在の住環境を維持していくものと見込まれる。また 、地価水準については、上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び隣接市に所在する住宅地域であり、京成松戸線元山駅～初富駅、北総線北初富駅～松飛台駅 勢圏において特に代替競争関係が強い。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者である。当該地域はくぬぎ山駅及び 大町駅の２駅利用が可能なエリアであることに加え、相対的な割安感から需要は底堅い。中心となる価格帯は、標準的 画地規模の土地で１２００～１５００万円、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、経済合理的な収益物件の想定が現実的ではないことから収 益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的が中心となり、居住の快適 性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も 考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,500 円／㎡ [108.0] 100 100 [100.0] 100 [100.3] [104.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが物価上昇が個 人消費に及ぼす影響が注視される。市人口は 横這い傾向だが利便性の高い地域は地価上昇 が顕著である。 最寄駅への接近性が良好な住宅地域である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％