令和8年1月15日　提出 我孫子 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　古荘　欣吾   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市古戸字向原２６０番１３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 新木 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 新木駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の劣るＪＲ成田線の最寄駅から離れ、利便性は劣るものの割安感から、一定の需要があり、そのため価格 も若干上昇している。格別の変動要因がないので、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市で、成田線沿いの住宅地域である。主な需要層は、地元実需（３０～５０代）の価格重視の一次 取得層で、静かな低層住宅地を求めるファミリー層である。また、駅近志向（都心通勤を条件とする需要層）の若年層 と車を使わない生活者には人気がない。価格水準は、４００～５００万円（標準的な規模）程度で、新築戸建ては余り 供給されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄駅から距離がある戸建住宅を中心とする住宅地域である。本件不動産については、駅から離れており、収 益還元法を適用するための市場が成熟していないので、収益還元法の適用は適切ではない。従って、同一需給圏内類似 地域の取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を決定する事が妥当と判断し、代表標準地価格から検討した価 格との均衡も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [105.3] 100 100 [105.0] 100 [155.1] [100.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は賃上げと消費が下支えする一方、 輸出減や潜在成長率の低さが重荷となり、景 気回復は緩やかにとどまっている。 最寄駅から距離はあるものの旧来からの住宅 地である。地域要因に特段の変動は認められ ない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％