令和8年1月10日　提出 我孫子 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -30 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐字大坪１２５５番１１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 布佐 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 布佐駅北方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、良好な住環境は概ね継続しつつ推移するものと思料される。特段の地域要 因の変動はなく、地価は今後微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線沿線の我孫子市及び隣接市内の各駅徒歩圏に存する住宅地域で、なかでも「布佐」駅周辺の既 存住宅地と代替・競争関係が強い。需要者は地縁を有する一次取得者層が中心である。都心へのアクセスは劣り、行き 止まりや狭小道路等により街路の配置・系統がやや見劣りするため需要は限定的だが、住環境に対する相対的割安感か ら地価は上昇傾向。中心価格帯は標準地規模の更地で４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格につ いては、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から事例を選択して適用しており、現実の市場実 態を反映した実証性が高い価格である。各事例の比準価格にはやや乖離が認められるものの、規範性が高い事例を中心 に試算価格を求めた。よって、比準価格を標準とし代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [105.0] 100 100 [105.0] 100 [156.6] [104.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか な回復基調にある一方、物価上昇が持続する リスクが懸念される。 布佐駅徒歩圏の成熟した住宅地域で住環境は 安定的に推移している。地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％