令和8年1月15日　提出 我孫子 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市並木５丁目１１０９番７外 ｢並木５－８－９｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ低地の住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 我孫子駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 狭隘道路の多い閑静な住宅地としており熟成しており、当面は現状を維持するものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、我孫子駅周辺は生活利便施設は整っているものの、対象標準地周 辺は低地の住宅地域で、急勾配の道路でのアクセスとなり、街路条件もやや劣る。需要者の中心は地縁的選好性のある ファミリー世帯が中心。対象標準地の存する並木５丁目は、我孫子駅を最寄りとする住宅地の中では割安感のある地域 となるため、地価は上昇傾向で推移している。土地の坪単価は３５万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸による収益性を必ずしも指向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し、同一需給圏内の我孫子駅及 び天王台駅徒歩限界圏の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を 有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。以上より、取引事例比較法で求めた比準価格をもって 鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は、ここ数年、我孫子市では微減傾向で 推移。景気は全般的には持ち直している。市 内の常磐線沿線住宅地への需要は安定してい る。 我孫子駅から徒歩圏内の住宅地域ではあるが 街路条件がやや劣る。対象標準地周辺は割安 感から、ここ数年来、地価水準は上昇傾向を 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％