令和8年1月15日　提出 我孫子 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -21 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市青山台２丁目１８７番１２ ｢青山台２－１８－１５｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 天王台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 天王台駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅の天王台駅から徒歩ではやや遠いが、閑静な住宅地としており熟成しており、当面は現状を維持するも のと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となり、想定される需要者は我孫子市及び近郊市へ自動車通勤、都心へ電 車通勤するファミリー世帯。天王台駅南口にはスーパーなどの生活利便施設があるが、対象標準地周辺は少ない。対象 標準地が存する青山台２丁目は駅からやや遠いもののハザードマップの影響が軽微な地域が多いため一定の需要が期待 できる。５０坪土地単価は４０万円台／坪前半で、土地価総額で２，０００万円台前半程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地面積が共同住宅用地として狭小で天王台駅からも距離があり、市場性のある賃貸住宅の想定ができないため収益還 元法の適用を断念した。同一需給圏内の我孫子市内の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した 取引事例はいずれも規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏 まえ取引事例比較法で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [133.7] [105.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は、ここ数年、我孫子市では微減傾向で 推移。景気は全般的には持ち直している。市 内の常磐線沿線住宅地への需要は安定してい る。 天王台駅からやや距離があるが、天王台駅周 辺は生活利便施設も整っており需要は底固い 。地価は上昇傾向を継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％