別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
我孫子 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　古荘　欣吾   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市南新木２丁目１４番８
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 新木駅南西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 新木駅に近く、区画整然とした、住環境の良好な住宅地で、利便性の劣るＪＲ成田線沿線であるが一定の需要は
認められる。格別の変動要因がないので、当分の間現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市で、成田線沿いの住宅地域である。主な需要層は、都市部へ通勤する３０～４０代の一次取得層
の育てファミリー（静かな低層住宅地を好む層）で、駅近、低層、区画整理を重視する層である。一方、投資家は、利
回りが出にくいので取得して投資することを敬遠する傾向にある。価格水準は、１，３００～１，４００万円（標準的
な規模）程度で、新築戸建ては、３，０００万円台後半が上限である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート等も散見されるが、標準的使用は戸建住宅を中心とした住宅地域である。同一需給圏内類似地域
には取引事例はあり、市場参加者も主として取引事例を基礎として価格判断を行っている。一方、不動産の投資市場が
成熟していない為、収益価格の精度は低いと言える。本件の鑑定評価においては比準価格を重視し、収益価格を参考と
し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 58.6]		 [100.0]
100		 71,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は賃上げと消費が下支えする一方、
輸出減や潜在成長率の低さが重荷となり、景
気回復は緩やかにとどまっている。


地域要因に特段の変動は認められない。区画
整然とした住宅地域で一定の需要は認められ
る。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０４３９３
-31		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
東7.5m、角地
１低専

(60,100)
b ２６１０５
０４３９３
-12		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
１低専

(60,100)
c ２６１０５
０９６７６
-29		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西8m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２６１０５
０９６７６
-48		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２６１０５
０７８２３
-23		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
南西4m、角地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
85,877 		 100
[ 115.6]
74,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,300 
b (　           ) 
64,002  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
58,998 		 100
[  82.9]
71,168 
71,200 
c (　           ) 
68,275  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
75,340 		 100
[ 105.6]
71,345 
71,300 
d (　           ) 
77,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
75,510 		 100
[ 102.9]
73,382 
73,400 
e (　           ) 
68,354  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
65,130 		 100
[  91.3]
71,336 
71,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



我孫子 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,393,822 
436,650 
1,957,172 
1,866,240 
90,932 		 （　0.9702）
88,222 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,917,870 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.70 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   187 ㎡     12.2 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ｋ、平均専有面積約３８㎡、４戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,409 
107,084 		 1.0  107,084 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,451 
110,276 		 1.0  110,276 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

217,360 		 217,360 
0 
⑨年額支払賃料        217,360 円　×　12ヶ月　＝　       2,608,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,608,320 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,491 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,391,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           217,360 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,993 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,393,822 円　　　　（　        12,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,409 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,250 円  　　　        2,608,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,650 円　（　　　　　　         2,335 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,866,240 円  
（　　　　　         9,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,393,822 円      
②総費用 436,650 円      
③純収益　①－② 1,957,172 円      
④建物等に帰属する純収益 1,866,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,917,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市南新木二丁目１４番８
 0424001203365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
我孫子 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 72,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市南新木２丁目１４番８
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 新木駅南西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により造成された住環境の良好な住宅地で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。利便
性の劣るＪＲ成田線沿線であるが一定の需要は認められ、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,060 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域。需要者の中心は、当該地域に地縁を有する一次取得者
及び市内、周辺市居住者であるが、近年は圏外からの流入も見られる。利便性の劣るＪＲ成田線沿線住宅地域であるが
、住環境が良好で一定の需要は認められ、地価水準は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準地程度の規
模で総額１，３００～１，４００万円程度。新築戸建分譲は総額３，０００万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート等も見られるが、標準地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており、土地取引は戸建住宅用
地としての利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、当該
地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地であることを考慮して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 57.6]		 [100.0]
100		 72,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は横ばい傾向、高齢化は進行しつつ
あるが、昨今の土地需要の増大により、上昇
幅は縮小しつつも全般的に地価は上昇傾向に
ある。

地域要因に特段の変動は認められない。住環
境の良好な住宅地域で需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０９６７６
-48		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２６１０５
０９６７６
-12		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２６１０５
０９６７６
-1006		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,100)
d ２６１０５
０７８２３
-17		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、南6m、
三方路
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
75,510 		 100
[  98.0]
77,051 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
81,905  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
79,936 		 100
[ 106.6]
74,987 
75,000 
c (　           ) 
65,383  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
61,519 		 100
[  86.9]
70,793 
70,800 
d (　           ) 
43,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
42,637 		 100
[  64.4]
66,207 
66,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,300 円／㎡]  



我孫子 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,495,937 
457,188 
2,038,749 
1,958,400 
80,349 		 （　0.9702）
77,955 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,694,674 円　　　　（　      9,060 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.70 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   187 ㎡     12.2 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ、平均専有面積約３８㎡、４戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,469 
111,644 		 1.0  111,644 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,513 
114,988 		 1.0  114,988 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

226,632 		 226,632 
0 
⑨年額支払賃料        226,632 円　×　12ヶ月　＝　       2,719,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,719,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       225,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,493,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           226,632 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,495,937 円　　　　（　        13,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,469 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 81,588 円  　　　        2,719,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     25,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円  　　　　     25,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,188 円　（　　　　　　         2,445 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0768     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,958,400 円  
（　　　　　        10,473 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,495,937 円      
②総費用 457,188 円      
③純収益　①－② 2,038,749 円      
④建物等に帰属する純収益 1,958,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 80,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 77,955 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,694,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,060 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市南新木二丁目１４番８
 0424001203365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考