令和8年1月15日　提出 我孫子 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -14 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市久寺家１丁目５８５番１９ ｢久寺家１－２０－１５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 我孫子 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 我孫子駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街区の中に中規模戸建住宅が多く、地域要因に特段の変動は無いため、今後も現状のまま推移す るものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子駅及びその周辺駅利用の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳台の 会社員で、一次取得が中心となっている。我孫子駅までバス便であるが、街区が整然としており居住環境は良好である 。価格水準としては土地単価で坪２５万円前後、総額としては１、３００～１，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格であ る。各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性を有する３事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な 価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [105.0] 100 [138.6] [102.0] 100 75,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県の住宅投資はやや弱含んでいるが、個 人消費は回復しつつある。我孫子市の人口は 横ばい傾向が継続し、当面はこの傾向が継続 すると推察する。 駅接近性に劣るが区画整然とした住宅地域で 、地域要因に特に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％