令和8年1月15日　提出 我孫子 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市湖北台８丁目１１番３５ ｢湖北台８－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 湖北 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    14 ｍ、西    21 ｍ、南    23 ｍ、北    34 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湖北駅西方 710m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 「湖北」駅最寄りの住宅地は交通利便性が劣るものの住環境が良好な地域であることから一定の需要を有する。 ＪＲ成田線最寄りの住宅地は割安感もあり地価は微増傾向で推移しており今後も同傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線に所在する我孫子市内の住宅地域一帯と判断した。特に「湖北」駅最寄りの住宅地は代 替性が認められる。主たる需要者は地縁者を主としたファミリー層が中心。また、成田線はやや交通利便性が劣る事か らバス便利用で「天王台」駅を利用する都心への通勤者も考えられる。当該地域は住環境が良好な住宅地である事か需 要は底堅い。取引水準は１２５㎡程度の土地９５０万円前後。土地・建物一体で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は自用の戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると考えられる。当該需要 者は収益性よりも居住の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格の試算を断念した。一 方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと思料する。以上から、 本件では比準価格を採用し上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　我孫子 -7                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 省エネ基準の義務化により新築住宅のコスト は上昇、さらに建築資材高騰や人手不足によ る労務費の上昇が住宅価格を押し上げている 。 駅徒歩圏内の閑静な住宅地域。地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.3 ％