令和8年1月15日　提出 我孫子 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市根戸字根切３４４番１０２ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 北柏 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 北柏駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的駅から近い既存の普通住宅地域である。街路が狭隘な点が難点だが、駅距離と北柏駅周囲の再開発による 利便性向上が期待される。地価においては当面は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子市及びその周辺市の住宅地域一帯である。需要者の属性は都心へ通勤する３０～４０歳台の会社 員で、一次取得が中心となっている。北柏駅まで徒歩圏であるが、街路が狭隘なエリアである。価格水準としては、駅 から比較的近いことや、直近の地価上昇基調が反映して上昇傾向が継続している。土地単価で坪３０～３３万円前後、 新築分譲住宅総額としては３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格であ る。各事例の比準価格はやや乖離があるが、複数の事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥当な価格となっ た。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    100,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [105.0] 100 [110.4] [101.0] 100 93,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県の住宅投資はやや弱含んでいるが、個 人消費は回復しつつある。我孫子市の人口は 横ばい傾向が継続し、当面はこの傾向が継続 すると推察する。 駅が近いが街路が狭隘な住宅地域である。地 域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％