令和8年1月15日　提出 八千代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.

鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字中野１８０７番６ ②地積 　(㎡) 4,842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 都市計画道路 (70,200) 1:1.5 工場 工場、倉庫等が混在 する内陸型工業地域 西15m市道、北側道 水道、ガス 勝田台 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  88.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 上高野工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号へのアクセスに優る上高野工業団地内の工業地には堅調な需要が認められるため、地価は今後も上昇 傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市を含む千葉県北西部の内陸型の工業地域である。内陸型の上高野工業団地内の工業 地域であり、立地環境に優れる大規模画地への物流事業者による旺盛な用地需要の影響を受け、中小規模の工業地の地 価も上昇傾向で推移している。需要者の中心は、中小規模の工場・倉庫・作業所等の用に供する事業用地を求める法人 等であるが、取引される画地規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場、倉庫等が混在する工業団地であり、対象標準地の規模から収益目的の土地取引は想定し難い為、収益還元法の適 用は見送った。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格 が求められたので、これを標準として、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [102.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市内の内陸型工業地への事業者の用地 需要は堅調であり、特に国道１６号へのアク セスに優る工業地において移転・拡張取引が 見受けられる。 上高野工業団地内の工業地の需要は堅調であ る一方で供給が限定的であるため、地価は引 き続き上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.0 ％  ％