別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
八千代 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.
鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 467,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市八千代台南１丁目１９３番３５外
｢八千代台南１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 512  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 銀行、小売店舗が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北東20m市道、北西側道 水道、ガス、下水 八千代台

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 八千代台駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や店舗付事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域で、特段の変動要因はなく現状の利用状況が維持されると予測
する。マンション開発素地や収益物件の需要の高まりにより、地価水準については上昇基調が続くと予測する
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    469,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び隣接市に存する繁華性の高い駅前商業地域。需要者の中心は機関投資家や不動産開発業者
、自己使用を目的とする企業や個人事業者である。熟成度の高い商業地域であり、需給関係は比較的に安定しており、
ここ数年はマンション素地や収益物件の引き合いが強いことから地価は上昇傾向にある。商業地は規模や収益性等によ
る個別性が強い傾向にあることから市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内で規範性の高い商業地の取引事例より求めたことから実証的であり信頼性は高い。収益価格
は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が認められるが、試算の過程において想定要素がある
ことは否定し難い。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されると判断されるため、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討結果を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 54.7]		 [108.0]
100		 468,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の人口の微増傾向等による不動産の
超過需要や収益物件に対する人気を踏まえて
、商業地の地価は上昇基調にある。


東葉高速鉄道沿線の商業地と比較すると相対
的に発展性は劣るが、古くからの安定した商
業地域であることから、地価は上昇傾向が続
く。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０６
８６１１
-307		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東（駅前広
場）市道、
北西10m、
角地
商業

(100,400)
b ２６１０６
７１４８
-22		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,400)
c ２６１０６
７１４８
-29		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m市道
、北東4m、
南西4m、
南東4m、
四方路
商業

(100,330)
d ２６１０６
７２８５
-414		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e ２６１０６
７２８５
-407		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
西6m、東5m、
三方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
431,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
416,538 		 100
[  95.0]
438,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
343,137  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
404,474 		 100
[  92.2]
438,692 
474,000 
c (　           ) 
373,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
361,292 		 100
[  85.1]
424,550 
459,000 
d (　           ) 
257,175  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,634 		 100
[  64.5]
424,239 
458,000 
e (　           ) 
178,919  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.3]
204,187 		 100
[  57.0]
358,223 
387,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    469,000 円／㎡]  



八千代 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,598,319 
12,068,992 
45,529,327 
37,497,100 
8,032,227 		 （　0.9526）
7,651,499 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    173,897,705 円　　　　（　    340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 349.20 Ｓ6 2,045.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   512 ㎡     20.8 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造６階建の店舗付事務所ビルで、１～２階をフロア貸し、３～６階を部分貸しを想定 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 階段部分等の共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.20 
71.9 
251.00 
5,000 
1,255,000 		 6.0  7,530,000 
1.0  1,255,000 

 2～ 2		 店舗
339.20 
74.0 
251.00 
3,500 
878,500 		 3.0  2,635,500 
1.0  878,500 

 3～ 6		 事務所
339.20 
76.1 
258.00 
2,850 
735,300 		 3.0  2,205,900 
1.0  735,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,045.20 
75.0 
1,534.00 

5,074,700 		 18,989,100 
5,074,700 
⑨年額支払賃料      5,074,700 円　×　12ヶ月　＝　      60,896,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,534.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,896,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,054,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,841,999 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,989,100 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,074,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,582,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,598,319 円　　　　（　       112,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,276,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,826,892 円  　　　       60,896,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,991,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,836,500 円  　　　　    569,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       569,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       569,000 円  　　　　    569,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,068,992 円　（　　　　　　        23,572 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 569,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,045.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,497,100 円  
（　　　　　        73,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,598,319 円      
②総費用 12,068,992 円      
③純収益　①－② 45,529,327 円      
④建物等に帰属する純収益 37,497,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,032,227 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,651,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,897,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市八千代台南一丁目１９３番３５
 0407005088403-0000
2 　八千代市八千代台南一丁目１９３番５４
 0407005088417-0000
3 　八千代市八千代台南一丁目１９３番６６
 0407005088429-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
八千代 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　玉谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市八千代台南１丁目１９３番３５外
｢八千代台南１－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 512  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 銀行、小売店舗が建
ち並ぶ駅前商業地域
 北東20m市道、北西側道 水道、ガス、下水 八千代台

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 八千代台駅南方

110m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀行、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。事業会社の実需や投
資家の投資意欲は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    476,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は自己使用目的の地元法人事業者や機
関投資家、不動産開発業者等が中心である。銀行、小売店舗等が建ち並ぶ熟成度の高い駅前商業地域であり、供給は少
なく、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、規模や収益性等の個別性により大きく異なる傾向があるため
一概には言い難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は銀行、小売店舗が建ち
並ぶ駅前商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることもあるた
め、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    230,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 55.7]		 [108.0]
100		 461,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    435,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の総人口は、増加傾向にある。建築
着工戸数は、振れ幅を伴いながら増減を繰り
返している。


銀行、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であ
り、地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０６
７１４８
-29		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5.5m市道
、北東4m、
南西4m、
南東4m、
四方路
商業

(100,330)
b ２６１０６
７１４８
-22		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
北東6m、
二方路
商業

(100,400)
c ２６１０６
７１４８
-433		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
d ２６１０６
８６１１
-307		 八千代市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東（駅前広
場）市道、
北西10m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
373,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
361,292 		 100
[  84.6]
427,059 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
461,000 
b (　           ) 
343,137  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
404,474 		 100
[  88.2]
458,587 
495,000 
c (　           ) 
273,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
276,454 		 100
[  63.2]
437,427 
472,000 
d (　           ) 
431,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
416,538 		 100
[  96.0]
433,894 
469,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    476,000 円／㎡]  



八千代 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,867,155 
11,968,324 
45,898,831 
38,222,000 
7,676,831 		 （　0.9526）
7,312,949 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    166,203,386 円　　　　（　    325,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 349.20 Ｓ6 2,045.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   512 ㎡     20.8 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造６階建の店舗・事務所ビルで、１～２階をフロア貸し、３～６階を部分貸しを想定 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
349.20 
71.9 
251.00 
5,000 
1,255,000 		 6.0  7,530,000 
1.0  1,255,000 

 2～ 2		 店舗
339.20 
74.0 
251.00 
3,800 
953,800 		 3.0  2,861,400 
1.0  953,800 

 3～ 6		 事務所
339.20 
76.1 
258.00 
2,800 
722,400 		 3.0  2,167,200 
1.0  722,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,045.20 
75.0 
1,534.00 

5,098,400 		 19,060,200 
5,098,400 
⑨年額支払賃料      5,098,400 円　×　12ヶ月　＝　      61,180,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,534.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,180,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,078,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,102,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,060,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,782 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,098,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,589,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,867,155 円　　　　（　       113,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,167 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,320,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,835,424 円  　　　       61,180,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,722,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,930,000 円  　　　　    580,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       580,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       580,000 円  　　　　    580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,968,324 円　（　　　　　　        23,376 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 580,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,045.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,222,000 円  
（　　　　　        74,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,867,155 円      
②総費用 11,968,324 円      
③純収益　①－② 45,898,831 円      
④建物等に帰属する純収益 38,222,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,676,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,312,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,283 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,203,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     325,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市八千代台南一丁目１９３番３５
 0407005088403-0000
2 　八千代市八千代台南一丁目１９３番５４
 0407005088417-0000
3 　八千代市八千代台南一丁目１９３番６６
 0407005088429-0000
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備考