令和8年1月16日　提出 八千代 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -22 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市米本字原内２１６２番１０５ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 勝田台 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅北方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的安定した住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。 近年の需給動向から、地価水準については横這いから上昇基調に転じたと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね八千代市を中心として隣接市を含めた最寄駅から距離のある住宅地域。需要者の中心は地縁性を有す る一次取得者あるいは買換取得者等であり、同一需給圏外からの流入者は比較的に少ない。中古物件の取引が中心で大 量の宅地供給はなく、熟成した住宅地域でもあることから需給関係は比較的安定している。土地は２２０㎡程度で９０ ０～１，０００万円程度、中古の戸建物件で１，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を目的とした取引が中心であり、類似地域等において信頼性のある土地事例を収集し得た。一方で、近隣地域は戸 建住宅用に開発された住宅団地であり、戸建の貸家も転勤等の特殊な事情によるものが中心で、収益が期待できる賃貸 住宅の想定が困難であるため収益価格を試算しなかった。以上より、市場価格を反映した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [100.6] [104.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口の微増傾向等による不動産の 超過需要や収益物件に対する人気を踏まえて 、不動産の地価は上昇基調にある。 居住環境は比較的に優れている地域であるが 、最寄駅との接近性は劣る。しかし近年の住 宅需要の増加により地価は上昇傾向に転じて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％