令和8年1月15日　提出 八千代 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -14 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字上谷津台１１１５番３１ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が多く建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 勝田台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 勝田台駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏外の小規模画地で総額的に低廉な価格水準にとどまり不動産価格高騰 の状況下で相対的な割安感が認められ、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市西部から佐倉市東部にかけて京成本線沿線の住宅地域である。需要者は一次取得者が中心で圏外 からの流入は少ない。駅徒歩圏外で画地条件、街路条件が劣るが付近に生活利便施設が見られる等利便性を有し総額も 低位に留まり需要は増加する。昭和４０年代に開発された古い住宅地域で供給は古家付き土地や中古住宅が主となる。 土地は標準的画地規模で５百万円から１０百万円、新築住宅は２０百万円台半ばから３０百万円前半が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。対象標準地は一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域であり、地域的特性等から判断して経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法の適用は行わ ない。比準価格は駅徒歩圏内外で対象標準地周辺に位置し地域要因が類似する事例を中心に査定しており、実証的で信 頼性は高い。以上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [206.7] [100.0] 100 76,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口微増、生産年齢人口増加で総人口は 増加。土地取引件数は昨年比で増加。新設住 宅着工戸数は一時的に分譲の増加が目立つが 概ね減少傾向。 不動産価格高騰に伴い、駅徒歩圏外の低廉な 価格水準にとどまるが利便性を有する地域へ の需要が一段と増加。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +84.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％