鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
八千代 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -12

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　新井　善久

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市大和田字小板橋道３０９番７６				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパートが見られる住宅地域	南東3.6m市道	水道、ガス、下水	京成大和田 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 25 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.3 ｍ、奥行　約　　 21.6 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大和田駅北側地区土地区画整
理事業の予定区域内

街

路

基準方位北　３．６
ｍ市道

交通

施設

京成大和田駅北方

240m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当面現状のまま推移するが、将来的には宅地の細分化もしくはアパートへの建替えが進むと予測する。街路条件
が劣るが駅至近の交通利便性を指向する選好性の高まりから堅調な需要が見込まれ地価は上昇基調と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代市内の京成本線沿線の住宅地域である。需要者は一次取得者が中心で圏外からの流入は少ない。狭
隘道路かつ急傾斜と街路条件が劣るが、新生活様式の浸透から住環境より利便性を選好する合理的な行動を好む若年層
を中心とした需要者が増加する。供給は古家付き土地や中古住宅が主となる。土地は標準的画地規模で１０百万円台後
半、新築住宅は細分化した土地が中心で面積１００㎡前後で３０百万円台半ばから３０百万円台後半が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とする住宅地域だが駅近で周辺にアパート等も見られるため収益還元法を適用した。但し想定要素を含
み不確実性を伴うことと土地価格を十分に反映した賃料が形成されてないため収益価格は低位に試算された。比準価格
は対象標準地と同一駅徒歩圏内を選択し地域要因が類似した事例を中心に査定しており、実証的で信頼性は高い。以上
から比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[104.0]

100
[152.6]

[104.0]
100

95,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

老年人口微増、生産年齢人口増加で総人口は
増加。土地取引件数は昨年比で増加。新設住
宅着工戸数は一時的に分譲の増加が目立つが
概ね減少傾向。

街路条件は劣るが最近の主たる需要者は駅近
の交通利便性を好む行動から需要は増加する
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０６７１４８ -6	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.6m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２６１０６７６５５ -39	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高20m 土地区画整理事業 (60,160)
c	２６１０６７６５５ -408	八千代市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,180)
d	２６１０６７１４８ -416	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２６１０６７１４８ -5	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,379	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 77.6]	86,213	100 [ 95.0]	90,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	94,400
b	(　 ) 89,576	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,890	100 [ 104.0]	89,317		92,900
c	(　 ) 81,718	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,877	100 [ 98.8]	82,871		86,200
d	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,729	100 [ 92.9]	96,587		100,000
e	(　 ) 92,042	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	96,325	100 [ 97.4]	98,896		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

八千代 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,461,725	582,457	2,879,268	2,365,650	513,618	（　0.9692） 497,799	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,159,163 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.81	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	9.3 m x 21.6 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅　１Ｒ約２６㎡×６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.66	100.0	78.66	1,998	157,163	1.0	157,163
							0.0	0
2～ 2	居宅	78.66	100.0	78.66	1,998	157,163	1.0	157,163
							0.0	0
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		314,326		314,326
								0

⑨年額支払賃料	314,326 円　×　12ヶ月　＝　 3,771,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,771,912 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,069 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,458,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,326 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,461,725 円　　　　（　 17,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	31,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,157 円	3,771,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,457 円　（　　　　　　 2,942 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,365,650 円（　　　　　 11,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,461,725 円
②総費用	582,457 円
③純収益　①－②	2,879,268 円
④建物等に帰属する純収益	2,365,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	513,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	497,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,159,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市大和田字小板橋道３０９番７６	0407005109915-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
八千代 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -12

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　小塚　隆雄

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市大和田字小板橋道３０９番７６				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度2種最高20m (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅を中心にアパートが見られる住宅地域	南東3.6m市道	水道、ガス、下水	京成大和田 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 25 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大和田駅北側地区土地区画整
理事業の予定区域内

街

路

基準方位北３．６ｍ
市道

交通

施設

京成大和田駅北方

240m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特段変化の要因は見当たらない。街路条件はやや劣るものの、京成大和田駅至近の立地が見直されつつあり需要
は増加している。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八千代市及び近隣市の住宅地域で、特に京成大和田駅を最寄駅とする地域に代替性が認められる。需要者
は市内在住の一次取得者が中心である。狭あい道路が多い地域であるが、近年、駅至近の立地が見直されており需給は
増加している。需要の中心なる価格帯は土地２００㎡の場合には１９百万円前後、新築戸建は３０百万円台半ばが中心
となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅至近の立地から近隣地域には共同住宅も存している。ただし土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格
は低価に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内において成約した事例から比準しており実証的で信頼性は高い。
さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが
妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八千代 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 142,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[104.0]

100
[153.1]

[104.0]
100

95,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八千代市の直近１年の人口は微増。高齢化率
は千葉県平均を下回りかつ低下傾向。令和７
年以降の土地取引件数は増加傾向を示す。

特に地域要因に変動はない。大和田地区の直
近１年の人口は微増している。地価は上昇傾
向を示す。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

八千代 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０６７６５５ -39	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高20m 土地区画整理事業 (60,160)
b	２６１０６７１４８ -416	八千代市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２６１０６５４０１ -421	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２６１０６７６５５ -12	八千代市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,576	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,890	100 [ 104.0]	89,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	92,900
b	(　 ) 91,399	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,729	100 [ 94.8]	94,651		98,400
c	(　 ) 106,390	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	107,433	100 [ 110.8]	96,961		101,000
d	(　 ) 106,199	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	103,238	100 [ 104.5]	98,792		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

八千代 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,671,361	587,010	3,084,351	2,365,650	718,701	（　0.9692） 696,565	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,215,612 円　　　　（　 71,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.81	Ｗ2	157.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度2種最高20m	60 ％	200 ％	160 ％	198 ㎡	9.3 m x 21.6 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート、約２６㎡６戸を想定を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.66	100.0	78.66	2,098	165,029	1.0	165,029
							0.0	0
2～ 2	居宅	78.66	100.0	78.66	2,140	168,332	1.0	168,332
							0.0	0
～

～

～

計		157.32	100.0	157.32		333,361		333,361
								0

⑨年額支払賃料	333,361 円　×　12ヶ月　＝　 4,000,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,000,332 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,028 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,668,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,361 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,671,361 円　　　　（　 18,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,098 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	31,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	120,010 円	4,000,332　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,700 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,010 円　（　　　　　　 2,965 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 157.32 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,365,650 円（　　　　　 11,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,671,361 円
②総費用	587,010 円
③純収益　①－②	3,084,351 円
④建物等に帰属する純収益	2,365,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	718,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	696,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,215,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市大和田字小板橋道３０９番７６	0407005109915-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考