令和8年1月16日　提出 八千代 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -7 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市神野字宮下７４５番１ ②地積 　(㎡) 1,597   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農地、山林の中に農 家のある既成住宅地 域 北東5.5m市道 水道 勝田台 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ　市道 交通 施設 勝田台駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「神野」の農家集落地域で地域要因の変化は認められず、当面はこの環境を維持していくものと判断する。地価 は、圏域内の弱含みな農家住宅地の需給動向を反映し、当面はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、対象標準地の存する八千代市及び隣接の佐倉市、印西市等の農家住宅地域で、需要者は、市内在住若し くは当該地域に地縁を有する者が中心である。圏域内の不動産取引は、市内に点在する宅地開発又は既造成の住宅団地 内の売買が中心で、農家集落内の土地取引は需要も限定的かつ稀少で取引規模も様々であることから、市街地の住宅地 域のような中心的な価額帯は見出し難いが、その価格水準は１㎡あたり概ね１万円台前半から後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、調整区域内の農家住宅地域にあり、自用目的の取引が主体で賃貸市場は形成されておらず、収益還元法 は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、対象標準地の最有効使用の判定等に鑑み、市場参加者の 意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を中心に試算した比準 価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 13,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加が続く中、市内住宅市況は、各鉄道 沿線駅周辺の市街地を中心に需要は堅調であ り、地価上昇が駅徒歩圏外の地域へも波及す る傾向にある。 市街地からは離れた農家住宅地域で、周辺市 街地の市場動向の影響も小さく、地域の需給 動向は引き続き弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％