鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
流山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-4

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増間　真一

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市南流山２丁目２番３外				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	南流山 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.4 ｍ、奥行　約　　 22.9 ｍ、規模　　 329 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

南流山駅西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一定の繁華性が確保された、中低層の店舗・事務所ビル、店舗付共同住宅等を中心とした商業地域である。地域
要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 495,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 437,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は流山市及び隣接市域に所在する鉄道駅周辺に広がる商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は企業経
営者，不動産業者等の法人である。最寄駅近接で希少性が高く，鉄道乗降客による一定の集客を見込める立地である。
近年における収益物件の需給逼迫を受け，地価は堅調に推移している。市場で中心となる価格帯は５０万円／㎡程度と
推定するが，商業収益物件は立地・仕様等の条件により価格が大きく異なるため，収束する範囲を見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意
志を反映させた収益価格を関連付け，更に周辺標準地等とのバランスも考慮し，鑑定評価額を既述の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    415,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今までの変動低金利政策及び円安による外国
人投資家の国内商業物件の買い進み等により
商業地価は上昇が続いている。

過去１年において，地域要因の特段の変動は
認められない。鉄道駅至近の商業地域であり
，一定の繁華性は認められる。地価は更なる
上昇で推移した。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０４７８２９ -1463	流山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２６１０４７８２９ -1462	流山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)
c	２６１０４７８２９ -1464	流山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、南西20m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
d	２６１０４９５０２ -1018	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e	２６１０４４８５４ -2034	松戸市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 411,306	100 [ 100.0]	[ 121.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	498,914	100 [ 94.7]	526,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 265,085	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	306,632	100 [ 62.0]	494,568		495,000
c	(　 ) 332,748	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	423,593	100 [ 70.1]	604,270		604,000
d	(　 ) 362,984	100 [ 100.0]	[ 114.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	413,802	100 [ 69.5]	595,399		595,000
e	(　 ) 694,444	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	745,138	100 [ 150.5]	495,108		495,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +54.0
e	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 495,000 円／㎡]

流山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,167,608	8,315,520	32,852,088	26,234,400	6,617,688	（　0.9339） 6,180,259	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	143,726,953 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	256.06	ＲＣ7	1,413.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	14.4 m x 22.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗，２～７階は２ＬＤＫ（専有面積約６０㎡／戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	252.34	90.9	229.44	4,598	1,054,965	6.0	6,329,790
							1.0	1,054,965
2～ 3	居宅	193.48	92.8	179.48	2,299	412,625	2.0	825,250
							1.0	412,625
4～ 5	居宅	193.48	92.8	179.48	2,345	420,881	2.0	841,762
							1.0	420,881
6～ 7	居宅	193.48	92.8	179.48	2,391	429,137	2.0	858,274
							1.0	429,137
～

計		1,413.22	92.4	1,306.32		3,580,251		11,380,362
								3,580,251

⑨年額支払賃料	3,580,251 円　×　12ヶ月　＝　 42,963,012 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,963,012 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,565,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,397,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,380,362 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,358 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,580,251 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,666,168 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,167,608 円　　　　（　 125,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,040,000 円	408,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,718,520 円	42,963,012　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 273,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,315,520 円　（　　　　　　 25,275 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,234,400 円（　　　　　 79,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,167,608 円
②総費用	8,315,520 円
③純収益　①－②	32,852,088 円
④建物等に帰属する純収益	26,234,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,617,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,180,259 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,726,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市南流山二丁目２番３	0402005125139-0000
2	流山市南流山二丁目２番９	0402005125145-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
流山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-4

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増田　優子

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市南流山２丁目２番３外				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域	北西18m市道	水道、ガス、下水	南流山 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.4 ｍ、奥行　約　　 22.9 ｍ、規模　　 329 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

南流山駅西方

130m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 481,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市内及び近隣市で、比較的駅に近い商業地域である。需要者の中心は、市内及びその周辺市並びに
都内を含む中堅企業や不動産業者、個人投資家等が主体である。立地条件が良好な駅前商業地の引き合いは多いが、供
給は限定的で、潜在的需要は底堅い。収益物件購入の動きは続いており、強含み傾向が持続している。規模によって異
なるため、市場の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定では類似地域の取引事例を収集し得た。地域格差の大きい事例も含まれるが、商業地は供給自体少なく
、繁華性等の個別性も大きい為であり、一定の市場実態を反映した試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は
理論的で説得力を有するが想定要素も多く含まれる。従って、市場性を反映した比準価格と、需要者は収益性も当然考
慮するため収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
中国不動産市場の停滞、アメリカの政策動向
、中東情勢、金融資本市場の変動等に注意す
る必要がある。

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因
の変動は認められない。

個別的要因の変化はない。また個別的要因修
正率を変動させる市場性の変化も認められな
い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０４７８２９ -1463	流山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２６１０４８７６６ -458	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
c	２６１０４４８５４ -2034	松戸市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２６１０４７８２９ -1467	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 411,306	100 [ 100.0]	[ 121.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	498,914	100 [ 96.0]	519,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 228,584	100 [ 100.0]	[ 118.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	264,889	100 [ 60.1]	440,747		441,000
c	(　 ) 694,444	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	745,138	100 [ 146.0]	510,368		510,000
d	(　 ) 462,409	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	555,574	100 [ 113.5]	489,493		489,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.97	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.97	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +1.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 481,000 円／㎡]

流山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,113,148	9,163,631	33,949,517	27,452,700	6,496,817	（　0.9554） 6,207,059	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	144,350,209 円　　　　（　 439,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	256.06	ＲＣ7	1,413.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	329 ㎡	14.4 m x 22.9 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗または事務所、２～７階共同住宅各階３戸

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	252.34	90.9	229.44	4,646	1,065,978	6.0	6,395,868
							1.0	1,065,978
2～ 3	居宅	193.48	92.8	179.48	2,445	438,829	1.0	438,829
							1.0	438,829
4～ 5	居宅	193.48	92.8	179.48	2,494	447,623	1.0	447,623
							1.0	447,623
6～ 7	居宅	193.48	92.8	179.48	2,543	456,418	1.0	456,418
							1.0	456,418
～

計		1,413.22	92.4	1,306.32		3,751,718		9,081,608
								3,751,718

⑨年額支払賃料	3,751,718 円　×　12ヶ月　＝　 45,020,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,020,616 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,736,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,283,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,081,608 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,751,718 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,745,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,113,148 円　　　　（　 131,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,445 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,115,000 円	423,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,251,031 円	45,020,616　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 356,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,595,500 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,163,631 円　（　　　　　　 27,853 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,452,700 円（　　　　　 83,443 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,113,148 円
②総費用	9,163,631 円
③純収益　①－②	33,949,517 円
④建物等に帰属する純収益	27,452,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,496,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,207,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,350,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市南流山二丁目２番３	0402005125139-0000
2	流山市南流山二丁目２番９	0402005125145-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考