鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
流山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-3

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　大日南　元就

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市西初石３丁目９８番１７				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度3種最高20m
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗やスーパーの混在する駅前商業地域	東7m市道	水道、ガス、下水	初石 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅至近の商業地である。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

初石駅北西方

80m

法令

規制

近商
(80,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模小売店舗やスーパーの混在する駅前の商業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移してい
くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は流山市内及び松戸市内のつくばエクスプレス線、流鉄流山線、京成松戸線、ＪＲ武蔵野線、ＪＲ常磐線等
の各駅周辺及び主要道路沿いの商業地域である。需要者は流山市、松戸市及びその周辺の収益物件の需要者が中心であ
る。対象標準地の存する地域は小規模店舗やスーパーの混在する駅前商業地域である。周辺の地価水準は上昇傾向にあ
る。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で概ね２，０００万円～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。個人消費は持
ち直しの動きがみられ、設備投資は持ち直し
ている。国内企業物価は、このところ緩やか
に上昇している。

小規模店舗やスーパーの混在する駅前商業地
域である。周辺の地価水準は上昇している。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０４６１２３ -2271	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	２６１０４４８５４ -2016	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
c	２６１０４７８２９ -1464	流山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、南西20m、角地		２住居高度2種最高20m (70,200)
d	２６１０４８７６６ -458	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (60,200)
e	２６１０４７８２９ -1462	流山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、北西6m、角地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,550	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,788	100 [ 114.3]	255,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 200,460	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	223,914	100 [ 78.6]	284,878		285,000
c	(　 ) 332,748	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	423,593	100 [ 132.0]	320,904		321,000
d	(　 ) 228,584	100 [ 100.0]	[ 118.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	264,889	100 [ 104.8]	252,757		253,000
e	(　 ) 265,085	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	306,632	100 [ 122.7]	249,904		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +1.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

流山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,146,951	1,047,246	4,099,705	3,151,820	947,885	（　0.9766） 925,704	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,571,200 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	65.10	ＲＣ3	174.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は２ＤＫ（平均専有面積５６．４６㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.37	100.0	61.37	3,279	201,232	3.0	603,696
							1.0	201,232
2～ 3	共同住宅	56.46	100.0	56.46	2,186	123,422	1.0	123,422
							1.0	123,422
～

～

～

計		174.29	100.0	174.29		448,076		850,540
								448,076

⑨年額支払賃料	448,076 円　×　12ヶ月　＝　 5,376,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,376,912 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 446,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,930,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	850,540 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 448,076 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 208,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,146,951 円　　　　（　 56,560 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,500 円	47,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	268,846 円	5,376,912　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,100 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,246 円　（　　　　　　 11,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,151,820 円（　　　　　 34,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,146,951 円
②総費用	1,047,246 円
③純収益　①－②	4,099,705 円
④建物等に帰属する純収益	3,151,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	947,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	925,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,571,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市西初石三丁目９８番１７	0402005063781-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
流山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-3

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　元彦

TEL.

鑑定評価額

22,100,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市西初石３丁目９８番１７				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度3種最高20m
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗やスーパーの混在する駅前商業地域	東7m市道	水道、ガス、下水	初石 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

初石駅北西方

80m

法令

規制

近商
(80,200)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、流山市内の東武野田線、流鉄流山線等の各駅前商業地域及びその周辺の地域を含む圏域。需要者
の属性は主として賃貸事業を目的とする不動産業者・資本力がある個人等の投資者。駅前商業地であり、利便性が高く
、背後人口の増加により収益性は高まっている。商業地の供給物件は少なく、需要は強い。需要の中心となる総額的な
価格帯は判然としていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業物件の取得は投資行動であり、商業地の取引事例を比較検討して求めた比準価格は投資行動の結果を反映している
。収益価格は高層店舗事務所を建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、典型的需要者の
合理的な意思決定を反映している。比準価格及び収益価格はそれぞれ市場で実現する可能性が大きい価格である。よっ
て、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な企業収益、財政金融政策の動向、イン
フレヘッジ等により、投資マインドは強く、
持続している。

初石駅の乗降人員は増加しており、駅前商業
地域の商環境は向上している。地域要因の大
きな変動はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０４５４９２ -85	流山市		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、北西4m、二方路		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,300)
b	２６１０４７１５０ -1253	流山市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、西4m、角地		１住居高度1種最高15m 地区計画等 (70,200)
c	２６１０４６１２３ -2271	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	２６１０４４８５４ -2016	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m県道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	２６１０４４８５４ -2030	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、南西4m、二方路		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,602	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 88.3]	100 [ 102.0]	201,659	100 [ 86.9]	232,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 223,734	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	227,996	100 [ 84.4]	270,137		270,000
c	(　 ) 242,550	100 [ 100.0]	[ 120.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,788	100 [ 101.8]	286,629		287,000
d	(　 ) 200,460	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	223,914	100 [ 85.5]	261,888		262,000
e	(　 ) 216,521	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,256	100 [ 95.7]	250,006		250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 -10.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.3	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

流山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,172,235	1,054,770	4,117,465	3,178,140	939,325	（　0.9766） 917,345	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	20,385,444 円　　　　（　 224,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	65.10	ＲＣ3	174.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.3 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階各住戸２戸（全４戸）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段，外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	61.37	100.0	61.37	3,234	198,471	3.0	595,413
							1.0	198,471
2～ 3	居宅	56.46	100.0	56.46	2,230	125,906	1.0	125,906
							1.0	125,906
～

～

～

計		174.29	100.0	174.29		450,283		847,225
								450,283

⑨年額支払賃料	450,283 円　×　12ヶ月　＝　 5,403,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,403,396 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 448,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,954,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	847,225 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,769 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,283 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 209,552 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,172,235 円　　　　（　 56,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,326 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,500 円	48,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	270,170 円	5,403,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 410,500 円	48,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,300 円	48,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,054,770 円　（　　　　　　 11,591 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,300,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 174.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,178,140 円（　　　　　 34,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,172,235 円
②総費用	1,054,770 円
③純収益　①－②	4,117,465 円
④建物等に帰属する純収益	3,178,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	939,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,385,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市西初石三丁目９８番１７	0402005063781-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考