令和8年1月15日　提出 流山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -22 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 42,200,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市おおたかの森南１丁目１８７番３７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 流山おおたかの森 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 流山おおたかの森駅南 東方 730m 法令 規制 １低専 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性良好な戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと 見込まれる。地価は今後も上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市内のつくばエクスプレス線及び東武野田線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は流 山市及びその隣接市の居住者で都心へ通勤する勤労者である。標準地の存する地域は、駅接近性及び生活利便性良好な 既成住宅地域であり、流山おおたかの森駅勢圏における取得需要の高まりを受け、地価水準は上昇傾向にある。中心と なる価格帯は、標準的画地規模の土地で４０００～４５００万円、新築戸建住宅は５０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地と競争・代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の高い価格が求められている。また、 近隣地域内は居住の快適性が重視される戸建住宅を中心とする地域であり、地区計画により共同住宅等の建築が制限さ れていることから収益還元法の適用を断念した。よって、不動産取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地 価格から検討した価格との均衡も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [114.2] 100 100 [103.0] 100 [ 75.6] [104.0] 100 290,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    248,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇が 個人消費に及ぼす影響が注視される。県内で も流山市の人口増加率は大きく、地価上昇傾 向が続いている。 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理地外の既成住宅 地域である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.7 ％  ％